«Лучше синица в руках, чем журавль в небе»

Елена Чиркова

Доцент экономического факультета НИУ «ВШЭ». В прошлом работала в Гарвардском университете, компании Deloitte и инвестиционном банке Ротшильда.

Сколько стоит вишневый сад в одноименной пьесе Антона Чехова? Какие рациональные экономические были у Раневской, и сделала ли она верный выбор? (А для этого придется посчитать или восстановить, сколько стоила вишня на базаре, каковы были кредитные ставки и т.д.) Получила ли Раневская рыночную цену за свое имение и как нам помогут с ответом на этот вопрос «Анна Каренина» Толстого и «Лес» Островского. О рациональной экономике на предмете русской литературы — в лекции доцента экономического факультета Высшей школы экономики Елены Чирковой.

Вадим Новиков (куратор цикла лекций «Экономический факультет»): Экономика — это наука о практичности, наука о благоразумии, наука, которая совершенно точно не может помочь вам стать богатыми, и все же благоразумие есть кое-какой ресурс. Благоразумие может позволить избегать ошибок. Вот одна из них: многие, когда получают кредиты, сравнивают их по так называемой переплате — сумме выплаченных процентов: чем больше так называемая переплата, тем кредит представляется менее выгодным. Однако из этой логики следует, что самый выгодный кредит, кредит с наименьшей переплатой, это кредит, который вы вернёте в тот же день, что получите, самый выгодный кредит — это тот, которым вы не пользовались. Видно, что в этом обычном рассуждении есть простая ошибка, это такая ошибка, которую не сделал бы ни один экономист, потому что экономисты знают: складывать можно только однородные величины, деньги, которые относятся к разным моментам времени — это величины не однородные, и как минимум без существенных поправок с ними нельзя проводить арифметические операции. Этот же пример показывает и ограничение того, что могут предложить экономисты. Экономика может позволить избежать только лишь простые ошибки. Экономика похожа на навигатор, который может помочь вам добраться туда, куда вы хотите, но, конечно же, не может подсказать, куда ехать. И именно об этом круге проблем и более сложных, не поддающихся экономическому анализу, возможных жизненных ошибках, на примере «Вишнёвого сада, расскажет сегодняшний лектор, доцент экономического факультета Высшей школы экономики Елена Чиркова.

Чиркова: Добрый вечер, дамы и господа! Лекция будет на две трети про экономику и, наверное, на одну треть про любовь. Основная тема, на которую я буду говорить, — это рациональность экономического выбора. Когда организаторы попросили меня написать краткий анонс лекции и придумать для ее заглавия какую-то фразу, которая считается правильной, но на самом деле неверна, первое, что пришло мне в голову, это «синица в руках лучше, чем журавль в небе». Это имеет прямое отношение к теме лекции, поскольку мы будем рассуждать на тему рациональности экономического выбора на примере пьесы Чехова «Вишнёвый сад» — на примере выбор, который сделала ее героиня Любовь Андреевна Раневская — она рассталась со своим поместьем, не глядя, хотя у неё были другие варианты, то есть предпочла синицу журавлю.

Когда я на эту тему думала, я обратила внимание, какая странная русская поговорка. Все поговорки во всех языках такого плана — это есть переводы Эзопа, и в российской поговорке зафиксирована пропорция между синицей и журавлём. И понятно, что если мы ловим птиц, скажем, чтобы их съесть, нас волнует масса их тела, тогда для нас важно, что журавль во много-много раз больше синицы, но журавля в небе не поймать, и в этом смысле российская поговорка верна — синица лучше. Она по сути предлагает русскому человеку довольствоваться малым, и вы, на самом деле, удивитесь тому, что в английском совсем другой смысл. Дословный перевод этой же поговорки с английского на русский — «лучше одна птица в руках, чем две в кустах». Обратите внимание, что, во-первых, пропорция не такая, как между журавлём и синицей, здесь коэффициент два, а между журавлём и синицей разница в весе гораздо больше. Во-вторых, куст близко и если у нас грамотный ловец птиц и если у него есть снаряжение, если он ловкий, если птицы не очень бдительны, например, они увлеклись ягодами, это дрозды, которые поедают рябину, то вполне возможно, что он поймает две птицы, и это выгодней, чем одна птица. Кроме того, вполне возможно, что та птица, которая в руках, это сильная птица, которая стремится вырваться. И вот это уже больше похоже на выбор Раневской, потому что ей, как мы увидим, та птица, которая была в руках, была совсем не гарантирована, а две поймать было довольно легко. Давайте попробуем на эту тему порассуждать.

Я не согласна с трактовками такого плана, когда говорят, что она просто неразумная женщина, произошло крушение её мира. 
Я вам больше скажу, вот эта синица — деньги сейчас, — это очень плохая синица, это та синица, которая норовит вырваться.


Но начать я хочу начать с того, о чём нам очень долго говорили в школе. Вот традиционное изложение мотивов Раневской, которая рассталась с садом: «Вишнёвый сад дорог Раневской как воспоминание о детстве и молодости, как символ Родины, символ дворянства. Но она не хочет понимать всей серьёзности происходящих перемен. Раневская не верит, что может лишиться сада. Из сентиментальных представлений она не слушает советов Лопахина сдать сад в аренду дачникам: «Дачи и дачники — это так пошло». Эта фраза про дачников — её фраза, цитата. «Героине кажется, что все образуется само собой, но происходит крушение мира Раневской, сад достаётся Лопахину, героиня, потеряв имение и свою родину, уезжает обратно в Париж». Очень часто нежелание пустить имение под дачи, как ей предлагал Лопахин, объясняется горечью расставания с садом. Вот еще цитата из Чехова: «Если во всей губернии есть что-нибудь интересное, даже замечательное, это только наш вишнёвый сад». Я не согласна с трактовками такого плана, когда говорят, что она просто неразумная женщина, произошло крушение её мира — нет, не произошло крушение её мира, ещё пока не произошло, я думаю, оно произойдёт, но потом. И дело не в любви к прекрасному, и это очень легко доказывается, потому что тот вариант, который она выбрала, как раз ведёт к вырубке сада. Если бы она хотела сохранить сад, она бы не пошла по этому пути, это чётко написано у Чехова. Она продала имение на залоговом аукционе. Я думаю, все понимают, что такое залоговый аукцион, это аукцион, который устраивает банк. Имение заложено, и Раневская не может рассчитаться по кредиту, но ей не обязательно рассчитываться, ей достаточно хотя бы обслуживать кредит, то есть платить проценты, но она и этого не может. И банк выставляет имение на так называемый залоговый аукцион. Там выставляются активы, которые получены банком в обеспечение кредита. Но были другие варианты. И давайте их вспомним.

Все помнят, что Лопахин предлагал сдать имение в аренду под дачи, но есть ещё один вариант, который предлагал старый слуга Фирс. Начнём с Лопахина, Лопахин произносит такую фразу: если вы сдадите имение под дачи — нарежете на участки и их сдадите под дачи — то вы сможете брать 25 рублей за десятину. Десятина — это чуть больше одного гектара, но удобно думать, что это примерно гектар. И Лопахин ей говорит, что если вы сдадите имение под дачи, то получите 25 тысяч дохода за год. (Что-то из пьесы мы знаем жёстко, и я буду говорить, что вот это мы знаем точно, а что-то мы будем домысливать, но домысливать тоже достаточно точно, потому что из других источников известны процентные ставки для того времени и так далее, многое историки знают). И совершенно точно мы можем сказать, что в имении тысяча десятин, это следует из математики, то есть Раневская потеряла огромное имение.

Давайте вернемся к варианту Фирса, который я хочу разобрать первым. Старый слуга Фирс вспоминает: «В прежнее время, лет сорок—пятьдесят назад, вишню сушили, мочили, мариновали, варенье варили, и, бывало, сушёную вишню возами отправляли в Москву и в Харьков. И сушёная вишня тогда была мягкая, сочная, сладкая, душистая... Способ тогда знали...» Смотрите, а что, собственно, изменилось? Это ещё те времена, когда супер интенсивного сельского хозяйства не было, не было конкуренции с дешёвой китайской продукцией, правильно? Потому что возили на возах, и, естественно, из Китая не возили варенье и уж тем более вишню, поэтому я думаю, что этот вариант — продолжать производить варенье и сушить вишню, — он остаётся. И давайте попробуем посчитать, сколько Раневская могла заработать. Усадьба состоит из вишнёвого сада и, это тоже известно из текста, земель вдоль реки, но площадь под садом неизвестна. Поскольку она неизвестна, мы будем решать обратную задачу. Очень часто в экономике задачки решаются так: давайте ответим на другой вопрос — а какая часть площади имения должна быть под садом, чтобы Раневская смогла обслуживать свой кредит? Посчитаем это. Единственное, что мы знаем из текста, — под садом была большая часть имения, это точно, потому что когда Раневская уехала, Лопахин сразу стал рубить сад, и если бы там был крошечный садик на этих тысячах гектаров, зачем его вообще рубить, он мог отдать под дачи свободные гектары, правильно? Значит, большая часть была под садом.

Теперь нам нужна стоимость вишни на базаре. К сожалению, я не историк, не эконом-историк, я финансист по профессии, то есть экономист-финансист, поэтому некоторые исторические цифры я не знаю, в архивы не ходила, я делаю прикидки, мы это просто разбираем, скажем, наше упражнение — это игра ума. Я нашла цены только на картошку и помидоры. В Москве на базаре в конце XIX века (а пьеса написана в 1903 году, инфляции тогда не было, и мы можем взять эти цифры) картофель стоил 10 копеек за килограмм, а помидоры шли по 45, и сейчас я просто пытаюсь представить, я думаю, что вишня, она дешевле хороших помидоров, дороже картофеля, потому что сейчас примерно такие пропорции. Тогда мы можем предположить, что вишня стоила 30 копеек за килограмм. Чтобы вишню довезти до базара, надо нести колоссальные издержки, потом, на самом деле, там надо поставить кого-то торговать, будет розничная наценка и так далее. И давайте представим себе — это будет реалистичное предположение, что в самой усадьбе Раневская могла продать её в три раза дешевле, скажем, по 10 копеек за килограмм. И давайте еще предположим, что её издержки составляли половину этой суммы, то есть прибыль составляет 5 копеек с килограмма. И теперь нам надо знать, собственно, урожайность вишни с гектара, он же десятина практически, чтобы понять, какая площадь должна быть под садом, чтобы Раневская могла обслуживать кредит. Мы решили, что у нас 5 копеек с килограмма — это себестоимость производства вишни. Если подумать, какая основная статья в себестоимости? Это, безусловно, сбор. Понятно, что надо как-то за деревьями ухаживать, надо их высаживать, меняя старые на новые, может быть, удобрять, но сбор — это, конечно, самое трудозатратное. И давайте прикинем, реалистично ли наше предположение о пяти копейках? Сельский мальчишка для того, чтобы заработать один рубль, должен собрать килограммов пятьдесят, это астрономическая сумма для сельского мальчишки конца XIX — начала ХХ века, и, в общем, реалистичный план на день. Поэтому я думаю, что косвенным методом мы проверили, что более-менее наши предположения верны.

И теперь нам нужна урожайность, а урожайность мы можем взять из всяких сельскохозяйственных справочников, и там же мы находим, сколько вишен высаживается на одном гектаре: в справочнике пишут, что на одном гектаре можно посадить 400 вишнёвых деревьев, и средняя урожайность сейчас вишни 10 кг с дерева. И получается, что с десятины можно собрать 4 тонны вишни. На самом деле, это тоже достаточно консервативное предположение, потому что сейчас есть сорта, которые дают в несколько раз больше, но, поскольку Мичурин ещё не родился, будем считать, что Раневская собирает 4 тонны. За 4 тонны она может выручить 200 рублей, но у Чехова есть оговорка: сад плодоносит не каждый год, он дает урожай раз в два года. Я думаю, что у него нормальная урожайность, потому что если он год отдыхает, наверное, у него на следующий год хороший урожай. Сад плодоносит раз в два года, и чтобы заработать 25 тыс рублей — ту самую сумму, которую Раневская может выручить, если она отдаст имение под дачи, — нужно, чтобы под вишнями было 22 процента площади. Дома можете меня проверить, я считала, сейчас пересчитывать не будем, но у меня получилось 22 процента. Я просто клоню к тому, что я практически уверена, что такая площадь под садом была, потому что, как я говорила, видимо, бOльшая часть имения была под садом.

Значит, мы понимаем, что проходят оба варианта — и лопахинский, и вариант Фирса —продолжать выращивать вишню, но оба эти варианта, в отличие от продажи имения, на самом деле, оставляют Раневскую немножко с другим операционным доходом, то есть 25 тысяч мы получили, но если мы не продаём имение, кредит никуда не девается, его надо обслуживать. Соответственно, нужно платить проценты, и давайте попробуем понять, какие проценты должна была платить Раневская. И здесь мне пригодится доска, сейчас я вам напишу уравнение и объясню, что оно значит. Это первое простое уравнение, жизнь немножко была сложней, но пока простое уравнение разберём. Если вспомнить аукцион, на аукционе три участника: это брат Раневской Гаев с 15 тысячами, которые «ярославская бабушка» — у них есть очень богатая ярославская бабушка — прислала, чтобы участвовать в аукционе. Значит, он с 15 тысячами, там есть еще купец Дериганов, который «сразу надавал» на 30 тысяч больше долга, то есть выбил Гаева. Дериганов соревновался с Лопахиным, и в итоге победил Лопахин, который дал на 90 тысяч больше долга. Уравнение такое: x=90 000+0,7x. Что значит это уравнение? 90 000 — это 90 тысяч Лопахина, x — это стоимость имения, а 0,7х — это долг. Как вы видите из этого уравнения, я предполагаю, что долг составлял 70 процентов рыночной стоимости имения. Почему я предполагаю, что это было 70 процентов: во-первых, это похоже на правду и в наше время, то есть, если вы пытаетесь получить кредит под залог недвижимости, вполне возможно вам дадут 70 процентов её стоимости. Но мы знаем, какая была реальная ситуация в то время, когда Раневская брала кредит. Тогда существовал практически один крупный банк, он назывался Дворянский государственный земельный банк, который давал кредиты под залог имений, он был создан в 1885 году и он выдавал ссуды в размере от 60 до 75 процентов от оценочной стоимости поместья. Я взяла 70 — это более-менее середина диапазона. Соответственно, очень просто: 0,3х=90, тогда х=90/0,3=300, и получается, что 300 — стоимость имения. Это грубое моё предположение, что имение стоило столько. 90 тысяч — это 30 процентов стоимости имения, оно стоит 300 тысяч рублей. Значит, дальше, смотрите, у нас имение стоит 300, Лопахин «надавал» («надавал» — это слово Чехова) на 90 тысяч больше долга. Соответственно, долг — это 300–90, это 210, соответственно, у нас имение стоит 300 тысяч, а наш долг — 210, так? Очень похоже на правду, в реальности все немножко было сложнее, потому что проценты, которые не заплатила Раневская (ведь имение вышло на аукцион, потому что она не заплатила проценты) были добавлены к долгу, и в принципе нам другое уравнение надо решить, то есть Лопахин «надавал» 90 сверх долга, но долг включал вот эти 0,7 плюс ещё невыплаченные проценты. То есть уравнение, которое ближе к реальности x=90 000+0,7x+y, где y — накопленные невыплаченные проценты по долгу. Давайте порассуждаем: процентов, их сколько могло быть?

На самом деле мы довольно чёткую оценку имеем, и это сказал Чехов: известно, что ярославская бабушка, которая прислала 15 тысяч, прислала так мало, что проценты не удалось бы заплатить. А с другой стороны, когда Лопахин говорил, что, если вы сейчас сдадите имение под дачи и получите 25 тысяч, вам хватит с лихвой заплатить проценты, значит, у нас проценты в диапазоне от 15 до 25. Это то, что мы знаем из текста. Для решения второго уравнения предположим, что это 20 тысяч. Что мы знаем из истории: мы знаем, под какие процентные ставки давал деньги банк, этот государственный дворянский земельный банк, сначала, когда он только организовался, это была ставка 5,75%, потом она падала и дошла до трёх процентов. Как я сказала, пьеса 1903 года, банк был создан в 1885 году, ставка падала плавно, какую применять? Я бы взяла 4–5. Почему? Потому что у Раневской кредит довольно старый. Откуда известно, что кредит старый? Она не была в России пять лет, путешествовала по Италии и Франции, то есть, наверное, она его взяла какое-то время назад, вряд ли она заочно в те времена могла взять кредит, да еще на такую сумму. Предположим, что это 4–5%, и мы знаем размер долга, который ей выдали, и если мы прикинем, сколько это — 210 под 4–5% (я пока пользуюсь первым уравнением, потому что во второе пока с двумя неизвестными). Приблизительно 11–13 тысяч должны составлять проценты. Я возьму 12 как среднее. И я вижу здесь некое противоречие, но только на первый взгляд. 15 тысяч ярославской бабушки не хватит, чтобы проценты уплатить, а по моим подсчётам проценты должны составлять 12 тысяч. Как же так? А такое может быть. Просто известно, как работал этот банк, условия были очень льготные для разоряющихся дворян, позволялось часть процентов не платить, давали отсрочку по уплате процентов. В общем, все это напоминает ипотечный кризис 2008 года в Штатах, одна из причин, того, что он случился, — на очень льготных условиях кредитовали покупку недвижимости, в частности, первые два года можно было не обслуживать кредиты. Здесь тоже самое, можно было только частично обслуживать кредит. Поэтому противоречий никаких нет.

Но давайте посмотрим: если бы Раневская пошла по варианту Фирса или по варианту Лопахина, у нее бы осталось на самом деле 25 минус 12, то есть около 13 тысяч в год она бы зарабатывала. Из сада, если бы она продавала вишню, возможно, она и больше бы выжала, но мы не знаем, сколько точно. Минимум 13 тысяч у нее есть, потому что Лопахин ей гарантировал 25 за десятину при аренде. Она выбирает другой вариант, она выбирает продажу имения и получает 90 тысяч разом. Эти 90 тысяч, как я сказала, — это принципиально другие деньги, потому что кредита нет, она рассчиталась по долгам. И, кстати, когда я читала пьесу (я много раз читала, когда читала не первый, потому что первый я читала в школе, но в один из первых разов, тогда я уже была экономистом), меня удивляла логика ярославской бабушки, которая прислала всего 15 тысяч при том, что долга-то 210, еще проценты, еще будет какая-то конкуренция на аукционе, как такое может быть, как это бьётся? Это тоже бьётся, потому что ярославская бабушка прислала записку, Раневская говорит: она не доверяет нам, она хочет, чтобы имение было переведено на её имя. И 15 тысяч — это то, что она готова была дать сверх долга. Там есть фраза: «С переуступкой долга на меня». Это сказала ярославская бабушка, то есть она хотела оформить имение на себя с переуступкой долга. Банк, наверное, согласился бы, потому что известно, что она очень богата, то есть она репутабельный заёмщик и ей бы дали это сделать. На самом деле, когда Лопахин надавал 90 тысяч сверх долга, мы не знаем, он дал все 300 или он заморозил только 90 и так же на себя переписал долг. Это из текста непонятно, это зависит от его кредитоспособности.

Но вернёмся к простому вопросу: у нас есть 13 тысяч ежегодно либо у нас 90 тысяч единовременно, что лучше? Ответ напрашивается, и он довольно простой: если мы положим 90 тысяч в банк, что мы будем иметь? Инфляции нет, то есть мы не рассуждаем о том, что это могут быть бумажные деньги, потом произойдёт Первая мировая война, они обесценятся — мы об этом не думаем, мы просто положили в банк 90 тысяч. Под какую процентную ставку? Процента под 4. И тогда при её варианте от этих 90 тысяч сверх долга Раневская получит 3,6 тысяч в год, а при продаже вишни или сдаче имения в аренду она получала 12 минимум — при продаже вишни можно было выжать больше. Как вы видите, в 3–4 раза хуже вариант, который выбрала Раневская, в 3–4 раза. Ближе к концу лекции мы будем говорить о том, почему она сделала такой выбор.

Я вам больше скажу, вот эта синица — деньги сейчас — это очень плохая синица, это та синица, которая норовит вырваться, из текста понятно, как она норовит вырваться. А очень просто: на аукционе с их стороны был Гаев с 15 тысячами ярославской бабушки, был купец Дериганов, вдруг появился Лопахин, которого никто и не ждал, и случилась схватка между Лопахиным и Деригановым, и цена дошло до 90 тысяч сверх долга. Если бы не появился Лопахин, сколько бы заработала Раневская? Мои студенты иногда тянут руку и говорят: ну, тогда 30 тысяч сверхдолга. Я им говорю, что они плохие экономисты, потому что конкуренция работает, и если бы не появился Лопахин, Дериганов бы не стал сразу давать 30, это он устрашал Лопахина, он бы дал чуть больше, я не знаю, какой там шаг у аукциона, но он бы дал чуть больше, чем мог дать Гаев. Если шаг аукциона, скажем, был 5 тысяч, он бы дал 20, потому что Гаев тут же бы выбыл из борьбы. Потому что зачем давать больше? Было бы не 30, был бы 20. Раневская бы получила 20 тысяч, положила под 4 процента и, в общем, получила ту сумму, на которую она не смогла бы жить со своими запросами. Однако она пошла на аукцион. Да и, более того, ещё одна оговорка есть: можно было ещё меньше получить. К счастью, ярославская бабушка прислала деньги в последний момент, но, предположим, она не прислала деньги. Если бы она не прислала деньги, могли бы вообще ничего не дать сверх долга. Опять, мы не знаем, как был устроен аукцион. Ведь возможно, что стартовая цена аукциона была ниже суммы кредита, и если бы на нем никто, кроме Дериганова, не появился, он дал бы лишь стартовую сумму и, вполне возможно, что после продажи имения Раневская могла остаться должной. Кстати, сейчас так устроено российское законодательство по банкротствам: вы купили квартиру, скажем, за 100 тысяч, выплатили 20, ваш долг 80, случится кризис, недвижимость упала в цене в два раза, вы не смогли платить, банк продал вашу квартиру за 50, 30 вы должны до окончания жизни. То есть выходите ли вы после аукциона чистым (свободным от долгов) или нет зависит от того, как устроено банкротное законодательство,. Могу немножко отвлечься и сказать, что в США разное законодательство в разных штатах, и в тех штатах, где вы можете с такого аукциона выйти чистым, там по очевидным причинам пузырь на рынке недвижимости был сильнее, потому что понятно: если что, вы отказываетесь и выходите чистым, а если вы будете всю жизнь платить, то нет резона переплачивать. Но это отступление. Наш вывод про Раневскую — она могла ничего не получить, она могла остаться должна.

Теперь перейдём к следующему вопросу. Получила ли Раневская всё-таки рыночную цену за своё имение, потому что конкуренция была очень даже ограничена. Если бы она читала русскую классику, в частности, роман Толстого «Анна Каренина», она бы себе примерно представляла, что можно получить. Там есть несколько цифр очень интересных. Действие «Анны Карениной» происходит, конечно, раньше, 1870-е годы, но первый вариант пьесы «Вишнёвый сад» был написан в 1898 году, то есть их лет 25 отделяет, но, в общем-то, инфляции не было. И в «Карениной» Левин мрачно констатирует, что Стива Облонский отдал даром лес купцу Рябинину по 200 рублей за десятину, да ещё в рассрочку, тогда как лес стоил по крайней мере 500 чистыми деньгами, а речь шла не о корабельном лесе, а всего лишь о дровяном и на приличном удалении от Москвы — в Тульской губернии, то есть десятина с плохим лесом в Тульской губернии — это 500 рублей за десятину. И Лёвин объясняет Облонскому, почему больше никто не давал: «Ни один купец не купит не считая, если ему не отдают даром, как ты. Он и не пойдёт на дело, где ему предстоит десять, пятнадцать процентов, а он ждёт, чтобы купить за двадцать копеек рубль». Чтобы дело выгорело, другим купцам, Рябинин, покупатель у Облонского, дал отступного. Скорее всего, подобное творилось на аукционе, где ушло с молотка поместье Раневской. На самом деле, мы у Толстого находим намёки, почему в «Вишневом саде» аукцион такой был хилый, то есть почему всего три покупателя, один из них родственник. Да потому что сговор между купцами, и в «Анне Карениной» там подробно объясняется, что приходит один, выигрывает, и потом он платит другим то, что мы сейчас называем откатом, за то, что они не участвуют в аукционе. А ещё как вариант, можно было бы предложить им купить вскладчину, при этом один придёт, купит на всех, а потом поделить, правда? Короче говоря, понятно, что аукцион залоговый — это не лучшее дело, и ты не можешь снять недвижимость с аукциона, ты не контролируешь его, банк контролирует.

В «Анне Карениной» есть ещё кое-какие цифры. Лёвин в Тульской губернии — да, его имение рядом с лесом Стивы Облонского — сдавал крестьянам заливные луга по 20 рублей за десятину, пока он жил в Москве, когда он приехал и решил сам управлять, он поднял цену до 25. Здесь был ровно такой же сговор, крестьяне отказывались арендовать по 25, тоже бойкотировали, тоже был сговор, и тогда он занялся сам этими лугами и «снял больше». То есть он выжал из десятины 50 рублей. Но это «Анна Каренина», а если вернуться к тексту «Вишнёвого сада», то мы найдем там несколько цифр, с которыми мы можем поработать. Во-первых, у нас есть цифра... Я начну табличку рисовать. Первая колонка — доход с десятины. У нас есть несколько цифр, значит, первая цифра, которую я уже озвучивала много раз: Лопахин говорил, что можно сдать под дачи по 25 рублей с десятины. Вторая цифра, которая есть в тексте... Лопахин, если вы помните, если кто-то перечитывал к лекции текст, помните, чем он занимается? Он мак выращивает. Сколько он имеет с десятины? При выращивании мака он имеет 40. Собственно, зачем сдавать по 25, если при выращивании мака ты имеешь 40? Ну, здесь, естественно, работать нужно чуть побольше, чем при сдаче в аренду. И я хотела бы ещё сказать, что самый оптимистичный вариант, это, наверное, 50. Почему 50? Потому что я вот в эти 25 лопахинские, честные 25 с десятины, не очень верю. Дело в том, что это цена за опт. Почему за опт? Потому что Раневская приезжает в имение в апреле, аукцион 22-ого августа, и Лопахин ей говорит: а давай быстренько сдадим участки по 25 рублей с десятины. Сколько осталось месяцев, чтобы тысячу десятин сдать? Я сейчас перейду к тому, каким мог бы быть спрос, сколько могли участков купить. Вы представляете, что означает сейчас в Подмосковье коттеджный посёлок распродать за 3 месяца, тысячу домов в коттеджном посёлке? И представляете, что масштабы не сопоставимы с дореволюционной Россией, тем более, что сейчас речь пойдёт о том, что это не Москва и так далее. В общем, это нереально. Поэтому я уверена, что это цена за опт, чтобы сдать одному арендатору, девелоперу, который потом будет продавать в розницу. Я думаю, поскольку Лопахин ей гарантировал эти 25 с десятины, он имел в виду самого себя и он собирался взять за полцены. Если бы она над сдачей аренды поработала сама, она бы получила 50.

Сейчас немножко ещё поговорим, что надо было Раневской делать, но давайте пока посчитаем, сколько стоило её имение, исходя из того, что с него можно было снять 25, 40, или 50 с десятины. Для этого нам нужна ставка капитализации. Что такое ставка капитализации? Представьте себе ценную бумагу, которая существовала в XIII–XIX веке в Англии и назывались перпетьюитетом, здесь тот же самый корень что и в perpetuum mobilе — это вечная бумага в том смысле, что она не имела срока погашения, по ней выплачивался фиксированный процент, и, поскольку инфляции не было, то есть реальный процент был равен номинальному, выплаты не обесценивались. Если человек, покупающий бумагу, которая приносит один фунт в год, хочет получать 5 процентов, то сколько она должна стоить? Нужно один фунт поделить на 5%, и получится 20 фунтов. Купив облигаию за 20 фунтов и получая по ней 1 фунт в год, вы будете получать 5% на свое вложение. Тот процент, который хочет получать держатель бумаги, и называется ставкой капитализации.

Следующий вопрос, на который мы должны ответить: какая должна быть ставка капитализации? Я выступаю за пять процентов, потому что здесь простой принцип: если мы кладем деньги в банк, если мы вносим депозит, мы получаем меньшие проценты, чем ставка, под которую мы берём кредит. Мы говорили, что, возможно, она кредитовалась под 4–5%, то есть никак не меньше четырех. Но если бы она положила деньги на депозит, это было бы 4%. Это не больше, потому что, если вы вспомните Первую мировую войну и военные займы России (недавно была выставка в Новом манеже про Первую мировую войну, там было очень много афиш, рекламы этих займов) это было 5%. Рубль был очень устойчив, это была прекрасная валюта, он был даже в Первую мировую достаточно устойчив. Поэтому это не больше четырёх, но все эти варианты более трудозатратные, нежели просто положить деньги в банк, хотя бы один процент можно накинуть тому, кто будет сдавать в аренду, заниматься маком (он, конечно, не сам будет собирать мак, но он будет все организовывать), и ещё хуже, в розницу распродавать. Под пять процентов капитализируем и получим стоимость имения. Мы получим 500 тысяч, 800 тысяч и 1 миллион в зависимости от дохода с десятины.

Расчет стоимости имения и собственного капитала Раневской в имении в зависимости от дохода с десятины

И теперь я хочу ввести понятие эффект рычага. Есть такие термины в финансах — кредитный рычаг, плечо, долговое плечо, всё это значит одно и то же. Дело в том, что это стоимость имения, на нем есть долг, а сколько получит Раневская? Я это называю собственным капиталом. Собственный капитал Раневской в имении, соответственно, это 500 тысяч минус её долг. Долг я позднее посчитала по второй формуле, с учётом того, что к нему проценты прибавились, у меня долг составил 276 по той формуле. И я вам пишу её собственный капитал. У неё собственный капитал 224 тысячи, 524 и 724 в зависимости от варианта. И последнее, что я хочу посчитать, — во сколько раз она получает больше, чем 90 тысяч. Последняя графа, в ней буду писать, во сколько раз больше, чем 90. В первом случае в 2,5 раза больше, во втором случае — в 5,8 раз больше и в третьем случае в 8 раз больше! Вы понимаете, что она получила сильно меньше на этом аукционе, чем рыночная стоимость имения? Я не верю в 50 рублей с десятины для Раневской. Я верю, скажем, для Лопахина, но я думаю, что, судя по тому, как Раневская описана в тексте, она не смогла бы из этого 50 выжать, она бы даже сорок выжать, наверное, не смогла, как Лопахин. Она не Лопахин, но, во всяком случае, больше 25, наверное, получилось бы, потому что я бы на месте Раневской сказала Лопахину: зачем оптом сейчас все сдавать, давайте будем сдавать по чуть-чуть и получим больше. Но, если сдавать по чуть-чуть, ей не хватит денег рассчитаться с долгами, поэтому я, на самом деле, предлагаю некую комбинацию вариантов, то есть я бы на ее месте сказала: давайте я продам, скажем, участков сто и тогда закрою первую дыру, рассчитаюсь с процентами и дальше уже буду распродавать по чуть-чуть или сдавать по чуть-чуть.

Мы оперируем сейчас абстрактными тысячами. Много это или мало? Давайте я сделаю две прикидки, чтобы понять, как она могла жить на эти 13 или 3,6 тысяч. И есть, как минимум, два способа прикинуть. Первый — мы можем посмотреть на зарплаты того времени, кое-что есть и в самом тексте. Там есть одна цифра. Гаеву, когда семья обнищала, предлагают устроиться в банк клерком, по-современному — менеджером, и получать 6 тысяч в год. То есть понятно, что 3,6 тысяч — это чуть больше половины дохода Гаева, если он будет работать клерком в банке. А 13 — соответственно, больше в два раза. Могу сказать, сколько получали в среднем люди разных профессий. В 1890-м году, есть статистика за этот год, врач в земской больнице получал 80 рублей в месяц, учитель — от 80 до 100, начальник почтовой станции — 150–300, полковник — 320, генерал — 500–750 рублей, министр — 1500. То есть если бы у Раневской было 3,6 тысяч, это 300 рублей в месяц, она бы жила, как полковник. А если бы у неё было 13 тысяч в год, то есть 1100 в месяц, она бы жила лучше генерала и хуже министра. Второй вариант оценить, что такое 300 дореволюционных рублей, — пересчитать на современную инфляцию, на современный рубль. Я смотрела, была статистка докризисная, когда доллар стоил 30 рублей, и коэффициент пересчёта историки дают такой: нужно умножать примерно на 1050 эти 300 рублей, ну, грубо говоря, на 1000 множим, то есть это было 300 тысяч в докризисных ценах. Для Раневской, которая прислугу держит, очень много на чай в ресторанах даёт и денег в принципе не считает, это очень мало. А если бы она жила на миллион сто, она, в общем-то, могла бы себе позволить прислугу и жить на широкую ногу. Это можно с миллионом и ста тысячами докризисных рублей современных. Ещё один способ: можно же цену, которую она получила за имение, умножить на тот же коэффициент и пересчитать. Поместье ушло за 300 тысяч, я это все пересчитала в современные цены за сотку, и у меня получилось 2863 рубля, или меньше 100 долларов за сотку. То есть, она чуть меньше ста долларов за сотку получила.

Теперь давайте ответим на вопрос: а где находится имение? У меня есть статья, где я писала, что находится в Подмосковье. Я сейчас сама с собой поспорю, я предположила, что оно находится в Подмосковье, потому что очень многие литературоведы говорили, что прототип — Мелихово. На самом деле, внимательное изучение текста наводит на мысль, что это не Подмосковье. Скорее всего, это Полтавская губерния. Там есть разные приметы места. Рядом в 20 вёрстах большой город, который виден в хорошую погоду. Предполагают, что это Москва. Но когда Раневская приезжает, поезд опаздывает на два часа — вряд ли из Москвы пригородный поезд опоздал бы на два часа. Вишню возили продавать в Харьков и Москву — вряд ли ее возили из Подмосковья в Харьков. Лопахину дважды нужно по делам в Харьков. Петечка Трофимов говорит, когда Раневская уезжает после продажи имения: я провожу их в город и в Москву поеду, иными словами, есть «город», есть Харьков, есть Москва, и «город» — явно не Москва и не Харьков. Играет еврейский оркестр, что намёк на то, что действие могло происходить в черте оседлости, а Полтавская губерния таковой является. И ещё есть такой момент: в Харьков Петечка и Лопахин одним поездом поедут, и как раз железная дорога из Полтавы в Москву идёт через Харьков. Ещё есть фраза «Железная дорога только что прошла», Москва — Харьков и дальше на Полтаву — это старая дорога 70-х годов XIX века. А «только что прошла дорога» — здесь речь о дороге Полтава — Киев, которая была открыта в 1901 году, буквально «только что». И, поскольку в имении есть земли вдоль реки, надо проверить, есть ли около Полтавы река. Есть, и она называется Ворскла. Если искать, кстати, какие-то отсылки в биографии Чехова, то найдём очень много: у него в Полтавской губернии были друзья, имение у друзей, он ездил по этой губернии, он сам искал себе там имение, то есть он был очень хорошо знаком с местностью, то есть мы найдём в его биографии такие же отсылки к Полтавской губернии, как и к Московской, где Мелихово. Полтава не Москва, в начале ХХ века там было 100 тысяч населения. К Мелихово цепляются потому, что там есть вишнёвый сад, он там до сих пор есть. Бунин писал: «Вишнёвый сад, по всей видимости, выдуман Чеховым, вопреки Чехову, нигде не было в России садов сплошь вишнёвых, в помещичьих садах бывали только части садов... и ничего чудесного не было и нет в вишнёвых деревьях, совсем некрасивых, как известно, корявых, с мелкой листвой, с мелкими цветочками в пору цветения... Чехов не знал усадеб, не было таких садов». Но не должно, естественно, все дословно совпадать с реальностью, и, например, в Переделкино был похожий проект, под него был вырублен яблоневый сад.

Теперь о том, что, как я вам сказала, спрос должен был быть низок. Какие доказательства? Чехов говорит, что около каждого крупного города возникают дачные посёлки. Проще всего посмотреть на Москву и посмотреть, какими темпами они возникали. Было реализовано несколько проектов, похожих на лопахинский, в первую очередь в Малаховке и на Рублёвке, — точнее в том месте, которое мы сейчас называем Рублёвкой. И действительно, там прошли железные дороги, Малаховка — это дорога Москва — Рязань, Рублёвка — это дорога Москва — Смоленск, и тогда возникли стародачные посёлки Переделкино, Барвиха, Немчиновка, Жуковка, Николина гора. У разорившихся помещиков земли скупали купцы-девелоперы, был, кстати, очень известный помещик в районе современной Рублёвки, генерал Казаков, который сам этим занимался, он решил поднять доходность имения строительством дач, присовокупил кирпичный завод... Но какой был спрос? Братья Немчиновы, которые организовали станцию около деревни Немчиновка, ту станцию, которой мы сейчас пользуемся, когда ездим на электричке, затеяли проект и начали строительство, когда собрали... 30 заявок. В Малаховке до революции успело возникнуть 300 дач, дачи были по одной десятине, по одному гектару, то есть возникал класс богатых людей, которые не были помещиками, у которых не было в Подмосковье имения. Например, в Малаховке дачей владел Михельсон, тот самый знаменитый Михельсон, на заводе которого ранили Ленина с тяжёлыми последствиями. Но, как вы понимаете, если в Малаховке под Москвой всего возникло 300 дач, то что можно говорить о Полтаве — конечно, их должно было быть гораздо меньше. То есть действительно нужно было участки малыми лотами продавать в розницу, и тысячу гектар не так просто в розницу было сдать. 25 за десятину — это, конечно, оптовая цена. То есть экономический выбор Раневской должен был быть: всё-таки попытаться продать несколько участков. Допустим, если б она продала 50 участков, что реалистично, она бы выручила за один 800 рублей — это мы капитализируем 40 рублей под 5%, и 40 тысяч за все 50. И ей бы с гаком хватило на то, чтобы рассчитаться с долгами, оставить себе на жизнь и так далее, в общем, потом заниматься всеми этими проектами.

И наконец, два последних вопроса. Чем объясняется выбор Раневской? Все помнят: на самом деле она хотела все деньги сразу, почему — потому что ей надо было в Париж «по делу», её там ждал любовник. Что это за любовник? Он, по всей видимости, русский, осевший во Франции. В то время, когда Раневская уезжала из России, у неё был адюльтер (адюльтер после смерти мужа, надо уточнить), и ее любовник поехал за ней. Он её разорил, у неё было то что она называет «дачей», а мы бы сказали — «вилла», под Ментоной. Ментона — это Италия, это Ривьера, очень дорогое место. «Дача» ушла с молотка за долги, и любовник у неё, в общем, выманил все деньги, как она говорит, «обобрал». Она жалуется, что потом он её бросил, ушёл к другой, а потом, видимо, когда промотал деньги другой (или у той не оказалось столько денег), стал ей писать слёзные письма: возвращайся, люблю, передумал, бес попутал, был не прав. И она, в общем, плюнула на имение, она ведь только что получила телеграмму, что он её зовёт в Париж, поэтому ей нужна была вся сумма сразу, то есть она хотела с ним воссоединиться, ей нужны были деньги, чтобы содержать альфонса. И Раневская, получается, сделала свой выбор осознанно, на самом деле она понимала, что делала, просто она, наверное, не хотела с Лопахиным делиться своими резонами и поэтому просто отмахивалась от всех его предложений. По мнению Бунина, который очень недолюбливал пьесу «Вишнёвый сад», в этой пьесе совсем невероятным было то, что «Лопахин приказал рубить... доходные деревья с таким глупым нетерпением, не давши их бывшей владелице даже выехать из дому: рубить так поспешно понадобилось... очевидно лишь затем, что Чехов хотел дать возможность зрителям Художественного театра услыхать стук топоров». Это пишет Бунин. Я думаю, что есть как минимум два других объяснения. Первое. Лопахин символизирует в пьесе экономический рационализм, и он хотел, чтобы стук топоров услышала Раневская, это был немой укор. А второе объяснение моё, что Лопахин тоже прекрасно понимал, что он не распродаст всё под дачи, но мак был выгоднее вишни, поэтому он рубил, чтобы маком засадить.

Моё время подходит к концу, я хотела сказать только одно: были ли похожие героини или героини-антиподы в русской литературе? Похожие — первая, кто напрашивается, это героиня пьесы «Лес» Островского. «Если мужчина мотает», говорит её сосед, «всё-таки в его мотовстве какой-нибудь смысл есть, а бабьей глупости меры не положено. Нужно любовнику халат подарить — она хлеб продаёт не вовремя за бесценок; нужно любовнику ермолку с кисточкой — она лес продаёт, строевой, бережёный, первому плуту». Это помещица Гурмыжская, ей 50 лет, ей грозит разорение, но она отдаёт за бесценок лесной участок, чтобы потратиться на ухажёра, который годится ей в сыновья. Ну, а кто антипод? Удивительное дело: антиподы, которых я придумала, они встречаются у такого писателя, как Тургенев, который у нас ассоциируется с тургеневскими девушками. И прежде всего, на самом деле, то есть номер один — я запросто могу придумать много не дворянок, купчих — но вот дворянка, которая антипод, это, конечно, Одинцова из «Отцов и детей», Анна Сергеевна. У неё с имением все в порядке, в отличие от имения Кирсановых, куда приезжает Базаров, она сама им управляет, у неё приказчик не ворует, а у Кирсановых ворует. Она не выходит замуж за Базарова. Почему? Там есть сцена, когда Базаров ее прижал к себе, а она отстранилась. Она представила продолжение их отношений, и ей представилось впереди какое-то «безобразие». Во всех смыслах безобразие, и в том числе мезальянс, в том числе экономический мезальянс: Базаров был сын лекаря и сам учился на лекаря. Что такое лекарь? Это человек без высшего образования. То есть помимо того, что у Базаровых не было имения — сын думает, что у них 15 душ, отец хвастается, что целых 22, — это ещё и человек, в общем, без высшего образования, нигилист, всё отрицающий, который считает, что надо разрушить культуру. И Одинцова, подумав, что впереди безобразие, от него, отстранилась, а не потому что она такая чёрствая. То есть что их ждёт? У Одинцовой будет, в общем, все в порядке. Напомню, ей было 29 лет, она впоследствии выходит замуж за приличного человека, и, как пишет Тургенев, «доживется до любви». А что ждёт Раневскую? Раневская может надеяться только на то, что французская богадельня лучше нашей, российской. На этом я закончу.

ВОПРОСЫ

?: Николай, практикующий экономист, был уже на всех предыдущих лекциях. Разрешите чуть-чуть позанудствовать. Во-первых, ремарка по стоимости рабочей силы — может быть, это Вам пригодится. Вот если взять дневники Михаила Михайловича Пришвина дореволюционные, там, правда, немножко другой регион — Елец тогдашней, по-моему, Воронежской губернии, — нанять на подённую работу, правда, на прополку огорода, ну, сбор вишни — примерно то же самое, он пишет: до войны, то есть до 14 года, стоило в день полтинник.

Да, есть данные, сколько стоит собрать рожь с одного гектара.

?: Да, но рожь — всё-таки имеется в виду взрослый человек, а там именно речь шла о девчонке-подростке, и он жаловался на то, что с войной это подорожало до рубля в день, и уже огород держать стало невыгодно. Ну так, как ремарка.

Похожа, значит, на релистичную моя оценка — у меня тоже они рубль в день получают.

?: Оценка близкая. И так, дополнение картины — что вряд ли Лопахин как не дворянин, а купец мог перевести на себя долг в дворянском банке. Может быть, Вы меня поправите.

Нет, вполне возможно, я как раз не изучала. То есть бабушка точно могла, я так и сказала, а Лопахин — неизвестно.

?: Просто дело в том, что банк дворянский сословный, и не дворянину там даже в порядке переуступки вряд ли бы дали взаймы. И более крупная ремарка. У нас есть, скажем так, большая картинная галерея, скажем так, прабабушек и прадедушек той же Раневской — это типажи «Мёртвых душ» Гоголя, это примерно на четыре поколения раньше. Но, извините, за исключением, может быть, Собакевича, все эти дворяне — они хозяева никакие. Так что эта синица в руках — может быть, единственное, что могло из рук у Раневской не улететь.

Анна Сергеевна же — я же Вам привела пример: ей 29 лет, она была замужем, она не вела никакой экономической деятельностью, муж умер, она стала управлять, стала успешной.

?: Ну, так сказать, может быть, может быть, но я так вот вижу по жизни. Причём одна моя очень хорошая знакомая лет пять назад попыталась сдать квартиру. Притом что человек всю жизнь крутился, работал на себя, зарабатывал очень неплохо и сейчас, невзирая на почтенный возраст, продолжает это делать, но затея со сдачей квартиры у неё кончилась тем, что все деньги, которые она успела получить с квартирантов, ушли на то, чтобы их выселить, потому что проблем стало гораздо больше, чем доходов.

Николай, спасибо за ремарку. Я, на самом деле, совершенно другую ценную мысль выцепила из того, что Вы говорили. Потому что у меня была идея, которая сейчас подкреплена больше: я всегда думала, что Лопахин очень хотел заполучить имение, поэтому самый лучший вариант Раневской не выдал. А самый простой вариант — если ей так жалко вишнёвый сад, действительно, продай участки у реки, недвижимость у реки дороже, любой риелтор скажет, что с видом на реку дороже. Продай 50 участков, реши срочный вопрос и занимайся девелоперством. В принципе, на самом деле, он очень её уговаривал именно сдать всё оптом по 25, потому что в этом случае он замораживал 25 тысяч своего капитала. Как я сказала, он замораживал либо 90, либо 300 в случае участия в аукционе, чего он хотел избежать, и то, что Вы говорите, скорее всего намекает на то, что он замораживал все 300. То есть это в 12 раз больше. У него наверняка капитал был в обороте. Есть теория, что он её безумно любил, поэтому спас, у нас есть один известный журналист, который на эту тему пишет. Я думаю, что не совсем так — он действовал в своих интересах. Ну, ещё?

?: Антон Табах, ВШЭ, рейтинговое агентство «РусРейтинг». Соответственно, во-первых, огромнейший респект за лекцию, крайне интересно и крайне, так сказать, поучительно. По поводу процентных ставок ремарка — я просто как раз изучал ставки того периода. Соответственно, мне кажется, что оценка в 5% для капитализации несколько занижена, потому что 4-4,5% на «Займах Свободы» и патриотических займах — это, как сказать, на патриотической волне, ставки по госдолгу были 3,5-4% в мирное время, соответственно, то, что установилось в литературе того периода, для всяких девелоперских проектов нормой считались 7-8%, и сельскохозяйственных. Поэтому мне кажется, что оценки несколько оптимистичны. Условно говоря, 300 с хвостиком вполне может быть рыночной ценой. Это раз. Ну, опять же, это моё частное мнение. Возможно...

Кстати, если мы поделим на 7%, мы получим стоимость имения 357, а на аукционе выручили 300, то есть всё равно 20% недополучила.

Табах: Естественно, но это к вопросу о масштабах — то есть, грубо говоря, что Лопахин, возможно, был вполне справедлив. Вот.

Лопахину не было смысла давать больше, раз не было других конкурентов.

Табах: Да-да-да, это как бы другой вопрос. И, соответственно, по поводу предыдущей ремарки, по поводу хозяев у Гоголя. Ну понятно, что это всё-таки литература. Если мы возьмём «Унесённых ветром», понятно, что хороших хозяев там очень мало, хотя структура совершенно другая. Вот, собственно говоря, ещё раз огромное спасибо.

Антон, во-первых, очень приятно познакомиться, потому что я вас знала заочно, я Вас всё время вижу в дискуссиях на фэйсбуке, и большое спасибо за упоминание «Унесённых ветром». Опять же, у нас есть один писатель, который считает, что это плохая книжка, что даже плохой писатель может написать такой роман, как «Унесённые ветром». Я не так давно это читала. Я считаю, это блестящая книга с прекрасным экономическим содержанием, её надо всем читать. Там есть прекрасная хозяйка Скарлетт, которая вела себя не как Раневская, соответственно, она бы не осталась у разбитого корыта. Она и не осталась.

Табах: ...было только двое или трое таких хозяев, а все остальные были, мягко скажем, гоголевского типа.

Поэтому роман такой популярный, что она была так привлекательна, а она была так привлекательна, потому что она была одна такая.

Венявкин: Ещё вопросы или комментарии?

?: Спасибо большое за чудесную историю. У меня к Вам несколько банальная просьба — можете ли Вы на пальцах приземлить рассказ про вишнёвый сад на современный контекст? Я понимаю, что мы можем запросто заменить слово вишнёвый сад на квартиру, и получится то же самое, но я была бы благодарна, если бы это сделали Вы.

Просто самое возможное... Я, на самом деле, презентовала разные концепции, например, как высчитывать стоимость объекта недвижимости, исходя из ставки, которые мы можем использовать в современной жизни. Я не готовилась к этому вопросу, и, наверное, сейчас весь спектр современных интерпретаций не назову, но простой вопрос: завышена недвижимость в Москве или нет? Какие самые простые способы посчитать? С точки зрения дохода арендатора — у арендатора есть выбор: снимать квартиру или платить ипотеку, и как примерно считать, сравнивать, сколько вы платите по кредиту и сколько вы платите в качестве арендной ставки, и капитализировать, но только с учётом того, что если вы выплатили кредит, квартира ваша, а арендуете вы пожизненно. Или, например, задачка инвестора, который может положить деньги в банк или может купить недвижимость и сдавать. Примерно такие же техники, но чуть более сложные, используются. То есть это частный случай техники, которая называется дисконтирование. Это предельный случай, когда у нас вот доходы и ставка дисконтирования — константы, когда у нас нет инфляции. И плюс я уже говорила про ипотечный кризис в США — зависит от банкротного законодательства, насколько цены на недвижимость завышены или занижены. На первый взгляд как-то так.

Но вообще я вижу современный контекст больше не в экономике, а в части про любовь. Я, например, знаю женщин, которые ведут себя, как Раневская. Я не буду их называть, вам имена ничего не дадут. Но я просто хочу сказать, что все мы делимся на две категории: одни ведут себя, как Одинцова, другие — как Раневская. И обратите внимание: кто влюбился в Одинцову? Базаров, который вообще не должен был влюбиться, он отрицает, что есть чувства, он говорит, что все люди одинаковые, что это чистая биология. Что с ним происходит и в кого он влюбился? Он влюбился в Одинцову. А кто влюбляется в Раневскую? Да шваль всякая вообще-то. Кто такой этот человек, который уже её обобрал и имеет наглость снова слать телеграмму? Я считаю, что вот это современный контекст.

?: Здравствуйте, Аня Чернова. Я хотела сказать — вот аудитория достаточно молодая. Как Вы думаете, это потому, что лекция о деньгах или о любви?

Ну, всё относительно. Дело в том, что я-то на первой лекции, я не знаю, какая аудитория была на других. Я думаю, что это ни по той, ни по другой причине. Здесь, наверное, Вадим Новиков ответит, она моложе или нет, но я думаю, что это связано с тем, что очень сильно рекламируется эта программа на фэйсбуке, которым в основном пользуется молодёжь. Я думаю, что с этим связано.

Венявкин: Ещё вопросы?

?: Здравствуйте, меня зовут Владимир, я хотел бы услышать, какие Вы видите варианты выхода из ситуации валютных ипотечников, многие из которых сейчас даже при реализации их квартир не смогут расплатиться с долгами?

Скажите, пожалуйста, а в зале есть валютные ипотечники? Нет. Очень хорошо. Я не вижу для них выхода и считаю, что это справедливо, потому что это люди, которые хотят... — я не знаю, как это назвать. Дело в том, что рубль очень долго укреплялся и они платили меньше, и теперь они хотят опять платить меньше. Это люди, которые хотят выигрывать во всех случаях — за счёт кого? За счёт нас. Это та же самая задачка, действительно. Есть осторожные люди, которые не берут валютную ипотеку, которые боятся, они ведут себя честно. А потом появляются валютные ипотечники, которые устраивают пикеты, говорят: а нам субсидируйте теперь. За счёт кого? За счёт налогоплательщика, за счёт меня. Я не брала валютную ипотеку и не буду никогда, извините, я не хочу, чтобы субсидировали за наш с вами счёт. Это их проблема, и их нужно учить, и они должны потерять квартиры — независимо от того, сколько у них детей, и купить новые за рубли и снова выплачивать. Извините. И это идея, которая излагается... У «Financial Times» есть премия, она самая влиятельная в области финансовой журналистики. По-моему, три года назад был гениальная книга Рагурама Раджана, она переведена на русский язык Институтом Гайдара, она называется «Линия разлома», и ей дали премию, несмотря на то, что это 2010 или 2011 год, когда уже были написаны самые знаменитые книги об ипотечном кризисе 2008 года в США. Почему? Я думаю, потому, что она была правильная идеологически. Книга была о том, что если не наказывать безответственное экономическое поведение, то будет только хуже. Примеров масса. Почему обанкротили банк Lehman Brothers в Штатах? Да потому что если бы его не обанкротили, в следующий раз все вели себя более безответственно: если мы выиграем, мы выиграем, а если мы проиграем, то государство нам поможет, и таких безответственных было бы в сто раз больше. И поэтому решили обанкротить — чтобы неповадно было. Валютных ипотечников надо обанкротить, если они не могут платить. Незнание экономических законов не освобождает от ответственности.

Венявкин: Пожалуйста, вопросы в микрофон.

?: Ну это то, что сейчас происходит в России — крупные банки не банкротятся, все максимум на санации...

и это плохо.

?: Это очень плохо, но нет никаких прецедентов даже, которые будут банкротиться в ближайшее время.

Ну, я считаю, что всё-таки экономика должна быть более рыночная, нужно меньше спасать банки. Я говорю, есть целое направление в финансовой теории в экономике, которая говорит, что если поощрять безответственное поведение, его будет больше и дальше будет хуже. Если мы сегодня спасли одного, в следующий раз мы будем спасать 125.

Табах: Небольшой комментарий по поводу валютных ипотечников. Я тоже согласен, что люди должны потерять квартиры и что субсидий не должно быть в том виде, в котором они требуют. Но то, что надо вводить нормальное законодательство о банкротстве, которое позволит списывать часть долга, и второе — что в выдаче валютных кредитов большая доля действительно в том числе со стороны госбанков. В частности, вспомним, как «Банк Москвы» активно проповедовал выдачи кредитов...

В швейцарских банках и йенах, и я работала там в это время, и я знаю внутреннее обсуждение — над теми, кто брал, смеялись. Знали, чем это закончится, ещё до того, как это закончилось.

Табах: Правильно, и за «Банк Москвы» в итоге заплатило государство. Поэтому тут — как сказать: наказывать нужно, но наказывать нужно по уму. И, как сказать, санкции должны быть соразмерны. То есть квартиры потерять, потери записать, а вот законодательство о банкротстве...

Но законодательство должно быть не драконовское — вы не должны платить до могилы.

Табах: О том и речь. Это первый комментарий. А второй по поводу Lehman Brothers. Да, Lehman Brothers обанкротили, но надо помнить, что было после этого — буквально в течение трёх дней как после этого начали сдавать «слоны и пряники» во избежание системных рисков. Потом эти деньги вернулись, потом, как сказать, много чего интересного произошло. То есть, грубо говоря, принципы принципами, но иногда то, что Lehman Brothers наказали — хорошо, то, что остальных спасли — тоже хорошо. Такая диалектика.

А я хотела немного договорить про валютных ипотечников. Понимаете, в чём, почему я их сильно не люблю: потому что если вы посмотрели на разницу процентных ставок, сколько они пытались выиграть, эти крохоборы? 1%, пол процентного пункта. Меня как-то пригласили на радио «Маяк» ещё до кризиса поговорить на эту тему, и я взглянула на ставки Сбербанка и ужаснулась — типа 13% в рублях, 12% в валюте. И у меня как раз там интервью было о том, что ребята, когда разница в один процентный пункт, надо брать в рублях. Понимаете, мне кажется, справедливая разница — это как минимум на инфляцию. Нулевая инфляция в еврозоне и в долларовой зоне и высокая инфляция российская. Если бы это было, скажем, 5% и 13%, я бы задумалась. Да, я бы задумалась. Но когда это разница в один пункт, это такое крохоборство, которое должно быть наказуемо.

Венявкин: Так, вот я вижу ещё одну руку.

?: Спасибо большое за лекцию, меня зовут Гагиева Галина, и я хотела бы задать вопрос в продолжение этой животрепещущей темы ипотек и экономически ответственного поведения. Все мы знаем, сейчас разобрали подробно пример, когда человек состоятельный разорился, но за счёт продажи своего имущества всё-таки может эту ситуацию исправить. Сейчас случаи, когда люди массово берут ипотеки, зарабатывая не очень много, и банки, допустим, выдают им кредиты, когда соотношение платежа ежемесячного и их дохода, допустим, 50 на 50. Вот Вы как экономист как считаете, при каком соотношении человек, беря ипотеку, поступает экономически ответственно? Потому что, мне кажется, 50 на 50 как-то не согласуется с реалиями жизни.

Да, это очень много, и , на самом деле, косвенно — в Штатах, конечно, есть такие подсчёты. Более того: почему нет таких мыльных пузырей на рынке недвижимости в Европе, во всяком случае, где люди покупают своё первое жильё, потому что с курортным что угодно может произойти, оно более волатильно: потерял работу — курортный дом продал. Потому что там более жёсткое законодательство именно в этой части. То есть я считаю... Очень трудно переносить американские данные, но я считаю, что на ипотеку должно идти максимум 30–40% дохода после налогов. Но это вопрос — те 60–70%, как они соотносятся с прожиточным минимумом, понимаете, то есть вопрос не такой простой. Там должно оставаться... То есть дело даже не в процентах — вам должно что-то остаться на жизнь, только то, что вы имеете сверху, вы можете платить...

Я вам лучше дам ответ на практический вопрос — покупать ли квартиру в ипотеку или нет. Вот сколько раз мы ни решали эту задачку — аренда гораздо выгоднее. Понимаете, традиционный аргумент банков, которые заманивают в ипотеку, состоит в том, что «потом квартира будет ваша». Ну, ребята, у нас аренда в два раза почти дешевле, и плюс ипотека требует как минимум 20% первоначального взноса — что смотреть на то, что через много лет она станет вашей, ведь если что-то случится, вы первоначальный взнос потеряете, вы будете платить в два раза больше и потеряете первоначальный взнос. Я думаю, что у нас, конечно, скрытая безработица большая, потому что часть страны работает охранниками, столько охранников не должно быть. Если вы ещё будет просчитывать ваши риски потерять работу и найти работу более низкой квалификации, то... Я считаю, что не надо покупать квартиру в ипотеку в Москве по текущим ценам, как не надо было до кризиса. Она была переоценена, по моим подсчётам, процентов на 30, но и сейчас остаётся переоценённой, хотя она упала в валюте, потому что и доходы сократились.

Венявкин: так, ну что, давайте последний вопрос, если он есть. Так, дождитесь микрофона.

?: Продолжая тему. Вы нам очень хорошо напомнили, что экономика — это, на самом деле, наука о людях, о человеческом поведении, о человеческих отношениях. Скажем так, по Раневской уже видно, что на момент возникновения ситуации под названием вишнёвый сад девушка уже совершила в своей жизни все ошибки, которые только могла, имея, скажем так, такое шикарное имение, приносящее такой доход, оказаться банкротом, когда это имение продают с молотка, это уже как бы все другие способы выкрутиться, кроме как то, что получилось на самом деле, для неё действительно... Ну, человек просто не смог выкрутиться как-то по-другому. Если бы она это могла, она бы не оказалась там, где оказалась. Так что очень яркий пример, что именно экономика — это наука о людях. То есть надо понимать, у кого в руках синица — это синица, а у кого от неё тут же останется два пёрышка. Так что спасибо Вам, что Вы, в общем-то, осветили экономику именно с этой точки зрения, что это наука о нас и о том, что мы делаем.

Спасибо за комментарий. Вадим?

Новиков: Добрый вечер. Подведём итоги нашего разговора. Вообще для большинства из нас покупка или продажа недвижимости — самый крупный инвестиционный проект жизни. Елена на сегодняшней лекции дала нам некоторые полезные инструменты, которые помогут не прогадать. Мы немножко лучше вооружены и на коленке можем прикинуть, по крайней мере, некоторые полезные вещи. Что это за вещи? Во-первых, мы можем понять, как можно высчитать стоимость нашей недвижимости при помощи ставки капитализации. Мы всегда можем представить наш актив, который может представить поток дохода, как аналог некоторого банковского депозита или облигации, которую вы купили. Как минимум, стоит всегда держать в голове эти варианты, и этот вариант может быть не такой вечной облигацией, вечным двигателем, про который вспоминала Елена, это может быть некоторая более срочная вещь. Но в этом вопросе я просто советую вам посмотреть в интернете слово дисконтирование, и вы в в интернете найдёте несколько более сложные примеры.

Кроме того, мы увидели, что у экономики есть очевидные пределы. Экономика может прояснить выбор, который стоит перед нами, но ни в коем случае не может помочь или сказать, кем нам стоит быть, вопрос идентичности, да — быть Одинцовой или Раневской. Этот выбор не технический, не научный, этот выбор, без сомнения, остаётся и должен оставаться за самим человеком. Кроме того, кроме даже того вопроса, кем быть, надо понимать, что этот выбор всегда неопределённый, выбор с неопределёнными последствиями — мы никогда не можем знать до конца последствия этого выбора. Посмотрите, что сейчас происходило — это была такая подготовка отчёта об оценке недвижимости профессиональным оценщиком. Обратите внимание, как всякий раз называются разные основания оценки на основе несовершенных каких-то данных, называются диапазоны и так далее. Глядя на этот отчёт, я думаю, что вы должны запомнить одну важную вещь, которая точно в дальнейшем пригодится. Как я сказал, покупка ии продажа недвижимости для большинства из нас — самый крупный инвестиционный проект жизни. Это означает, что точно так же, как при покупке не всегда даже столь значимых для здоровья лекарств нас всегда предупреждает реклама: проконсультируйтесь со специалистом. Таким образом, наверное, помимо навыков, помимо способности делать какие-то прикидки на коленке (эту способность, я уверен, вы сегодня приобрели), есть и второй навык, должен он был появиться — как отличить шарлатана от настоящего оценщика. Шарлатан абсолютно уверен, шарлатан претендует на неимоверную точность, шарлатан говорит, что нечто стоит 1 миллион 28 тысяч 132 рубля 33 копейки. Нет, жизнь, на самом деле, никогда не даёт оснований для подобной точности. В жизни всегда остаётся значительное место для неопределённости, и вы должны научиться спрашивать у оценщика, вообще говоря, правильный вопрос. Этот правильный вопрос очень простой: а какова надёжность вашей оценки? Настоящая оценка — это никогда не вот буквально какая-то точка, настоящая оценка — это некий интервал. Как вот когда оглашают результаты социологического опроса, неправильно считать, что поддержка такого-то кандидата в президенты — 28%, если бы выборы состоялись в ближайшее воскресенье, 28% проголосует. Даже если забыть про все остальные проблемы — что люди не всегда говорят правду, что не всегда мы смогли достучаться до всех, остаётся одна вещь: у нас есть какая-то ошибка в выборке. Честный исследователь всегда пишет 28% плюс-минус некоторая величина.

Итак, задача оценки — простую оценку вы можете сделать на коленке, сложную оценку вам сделает профессионал, — это уменьшить неопределённость относительно будущего. Однако эта неопределённость всегда с нами и не может исчезнуть, и в любом случае профессионал, будь то экономист или оценщик, не может избавить нас от принятия решения. Спасибо за внимание и до встречи через неделю.