«Да не до тебя сейчас! Ты что, новости не читаешь?!» – рычал в трубку знакомый топ-менеджер строительной компании. «Я их пишу», – я сделал робкую попытку восстановить справедливость. «Рынок только начал восстанавливаться, а его снова рушат! Какая-то провокация, ей богу!» – продолжал завывать застройщик, не обращая внимания на мои ответы.
Разговор происходил около месяца назад. Причина, ввергшая моего собеседника в истерику, была хорошо понятна: 18 июня президент России Дмитрий Медведев подписал поправки к федеральному закону о долевом строительстве. Согласно новым правилам, строительные компании, которые продают жилье не по закону долевого участия, а какими-либо другими способами, могут быть оштрафованы на сумму до миллиона рублей. «Может, обойдется?!» – попытался успокоить я собеседника. «Да у нас больше половины объектов по предварительным договорам, – всхлипывал он. – Хотя, возможно власти найдут кого-нибудь одного, устроят показательную порку и успокоятся?! Может, действительно, пронесет?!» «Обязательно пронесет!» – заверил я и повесил трубку.
На тот момент наши векторы не совпадали: мне нужен был эксперт для статьи, а моему визави – психолог. Впрочем, в профессиональной психологической помощи нуждался не только мой собеседник, но и большая часть застройщиков и риелторов. По закону о долевом строительстве реализовывается всего 10–15% жилых проектов в столице, в Подмосковье – немного больше. Брать покупателей в долю застройщики не хотят по многим причинам, но главная проблема в том, что продавать в рамках «долевого закона» можно лишь имея на руках разрешение на строительство, а 70% проектов возводятся и продаются без этого документа. Доходило до анекдотических ситуаций, когда разрешение на строительство девелоперы получали всего за месяц-два до сдачи дома госкомиссии.
Сегодня на проекты, реализуемые в соответствии с законом о долевом строительстве, по данным компании «Миэль-Новостройки», приходится около 15% предложений столичного рынка, еще 25% – это проекты, продаваемые по предварительным договорам, но успевшие пройти госкомиссию: их в соответствии с законом карать уже поздно. Оставшиеся 60% – это группа риска, стоящая перед дилеммой: продавать в надежде на русское авось или «заморозить» реализацию квартир. На получение разрешения, в зависимости от связей девелопера в столичном правительстве, уходит примерно от двух месяцев до года, и за этот срок, по мнению риелторов, 80% нарушителей «долевого закона» уйдут с рынка.
Оставшиеся 20% – это, преимущественно, застройщики комплексов бизнес-класса, которые не хотят расставаться с дешевым финансированием на начальных этапах строительства. В частности, заключить предварительный договор предлагают при покупке квартир в жилых комплексах «Триколор», который возводит Capital Group, и «Доминион» группы «Интеко». В то же время мне не удалось найти среди девелоперов жилья эконом-класса ни одного нарушителя.
Объясняется сложившаяся ситуация очень просто: доходность строительного бизнеса в среднем составляет 20–30%. Продав квартиру за 5–7 млн рублей и попав на миллионный штраф, застройщик дешевого жилья полностью лишается прибыли и уходит в минус. Стоимость жилья в комплексах бизнес-класса начинается с 9–10 млн рублей, и санкции «съедят» лишь треть прибыли застройщика. Компания моего знакомого, месяц назад впавшего в истерику, тоже не сняла с продажи жилые комплексы, реализуемые по предварительным договорам. «Конечно, стать объектом показательной порки не очень хочется, и миллион на дороге не валяется, но это меньшее зло, по сравнению с остановкой продаж» , – поделился со мной по прошествии месяца вполне пришедший в себя застройщик.
Сегодня строители жилья бизнес-класса в срочном порядке ищут «дыры» в долевом законе. «Уже есть пара схем, которые не противоречат законодательству, но пока не расскажу, рано», – усмехается мой визави. Состояние его явно улучшилось. В общем, сектор дорого жилья занялся самолечением. Психологи, на этот раз, опять остались без работы.
Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети:
ВКонтакте или
Facebook.
Ню-ню. Пусть ищут. Вообще 214 закон содержит интересную норму (п. 2.1. ст. 1), согласно которой любой договор, который заключается с целью продажи физическому лицу объекта недвижимости, который еще не зарегистрирован, может быть признан недействительным. Учитывая, что отношения с гражданами регулизуются ФЗ "О защите прав потребителей" – это уже 50% штраф от стоимости договора. Какой там миллион, господа? Такое ощущение, что риелторы попросту считать не умеют. Либо на "авось" надеятся...
В принципе, строго говоря, и прежняя редация Закона №214-ФЗ давала возможность "правоприменителям" прищучить любого застройщика, который заключал "левые" договоры: достаточно было в ходе административного расследования получить от покупателя квартиры объяснения, что деньги, которые он заплатил (даже по вексельной схеме), предназначены исключительно для финансирования строительства и его другие цели использования этих денег не интересовали и не интересуют. Таким образом, все "левые" сделки превращаются в притворные, то есть недействительные. Только вот "правоприменители" в действительности отстаивали интересы застройщиков (так как по большому счету с ними связаны и от них кормятся). Сейчас, якобы, взят курс на искоренение "левых" схем в жилом строительстве. Посмотрим. Аналогичная ситуация в игорном бизнесе показала беззубость власти: "правоприменители" фактически стали "адвокатами" игорных заведений, сами выдумывают дыры в правовом регулировании.
RSS
2
экспорт в блог
«Да не до тебя сейчас! Ты что, новости не читаешь?!» – рычал в трубку знакомый топ-менеджер строительной компании. «Я их пишу», – я сделал робкую попытку восстановить справедливость. «Рынок только начал восстанавливаться, а его снова рушат! Какая-то провокация, ей богу!» – продолжал завывать застройщик, не обращая внимания на мои ответы.
Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети:
