Сергей Гоголев, TriGranit: "К уровню 2007 г. мы вернемся через два – три года"
Рынок коммерческой недвижимости ждет передел: чиновники начали отнимать участки, скупленные девелоперами в тучные годы.
Скопируйте код в ваш блог. Форма будет выглядеть вот так:
 Крупный международный девелопер TriGranit Development вышел на российский рынок лишь два года назад, и это помогло ему избежать проблем, которые одолевают практически всех его конкурентов в нашей стране. Компания успела лишь подготовить несколько проектов в коммерческой и жилой недвижимости, а после начала кризиса быстро обновила концепции своих проектов и разбила их выполнение на несколько этапов – так TriGranit снижает свои риски. Российский офис девелопера собирается продолжать строительство: финансирование он получает в Европе с помощью головной компании, хотя генеральный директор российского представительства TriGranit Development Сергей Гоголев прогнозирует, что рынок коммерческого девелопмента восстановится в лучшем случае лишь через 2 – 3 года. Зато в результате с рынка уйдут непрофессиональные игроки, а курирующие строительство чиновники будут играть по более справедливым правилам, надеется он.
Девелоперы потеряли доверие банков | Война низким ставкам | Чиновники станут сговорчивыми | Начало земельного передела | Затяжное восстановление
ДЕВЕЛОПЕРЫ ПОТЕРЯЛИ ДОВЕРИЕ БАНКОВ
– Как на компании TriGranit сказался кризис? Какое влияние он окажет на рынок в среднесрочной перспективе?
Безусловно, как и любого девелопера, кризис нас затронул, но в целом компания ощущает себя стабильно и устойчиво. Сказать, что в нашей жизни произошли трагические события, я не могу. Потому что в целом TriGranit входил в хорошие проекты, с определенным запасом прочности. Если говорить о среднесрочной перспективе восстановления непосредственно рынка недвижимости, в ближайшие год – полтора стоит рассчитывать лишь на начало так называемого восстановления. Реальные проекты вступят в активную фазу реализации не раньше, чем через год. В любом случае, восстановление рынка в России не начнется раньше, чем все придет в порядок на Западе – в Европе и Америке. Ведь вся наша экономика ориентирована на цены на нефть: ничто другое в реальном сегменте в стране не работает.
– Каким образом компания TriGranit привлекает заемное финансирование?
Хоть наша штаб-квартира и находится в Венгрии, в Будапеште, сама компания уже давно переросла рамки одной страны, став общеевропейской структурой. Поэтому деньги мы получаем от международных банков Европы, Америки и Азии. TriGranit – одна из немногих девелоперских компаний, с которой банки вообще разговаривают и не только разговаривают, но и предоставляют финансирование. Правда, сегодня переговорный процесс проходит не без сложностей. Если раньше мы могли синдицировать и получать деньги на наш проект от одного – двух банков, то теперь нам приходится работать с семью – девятью финансовыми организациями для получения той же суммы. Это говорит о том, что банки перестраховываются – несмотря на то, что ликвидность у них есть – стараясь делать свой портфель максимально диверсифицированным и входить в проекты банковским консорциумом. Плюс, изменилось соотношение коэффициента собственные/заемные средства; все чаще можно встретить структуру 40/60 и 50/50 вместо привычных 30/70 или 20/80. Вот такая настала новая эра отношений между девелоперами и банкирами.
– В ней уже нет места доверию?
У любого кризиса есть свои отрицательные и положительные стороны. В девелоперском бизнесе последние пять лет было слишком много случайных людей и компаний. В итоге банки давали деньги без разбора, кому угодно, кто называл себя девелопером, не имея никакого представления об этом бизнесе и о том, как надо делать качественные объекты. Отсюда и те драматические потери, которые понесли многие банки. Неудивительно, что сегодня некоторые девелоперские компании даже на ступеньку банка зайти не могут: изначально понятно, что кредит им не дадут.
– С какими банками Вы сотрудничаете и в России?
В России мы сейчас не сотрудничаем с местными банками, только с европейскими. Лишь "Газпромбанк Инвест" по-прежнему является нашим партнером по краснодарскому проекту, который будет реализован на 132 гектарах. Сейчас этот проект находится в концептуальной стадии. Так как TriGranit зашел на рынок России не так давно – в 2007 году – наши проекты были почти готовы к началу строительства. Конечно, кризис скорректировал наши планы: по некоторым объектам мы изменяем их концепцию, и стараемся делить процесс строительства на несколько очередей – сегодня мы уже не горим желанием вводить проект в строй одной фазой, экономически это невыгодно. И что особенно хорошо в текущей ситуации, компания не вошла активно ни в одну стройку: у нас есть [возможность] подождать, когда наступит подходящее время для реализации каждого из объектов.
ВОЙНА НИЗКИМ СТАВКАМ
– Что конкретно сейчас реализует TriGranit Development?
Сейчас мы вместе с ведущей архитектурной английской компаний Chapman Taylor закончили реконцепт проекта торгового центра "Мозаика" в Москве. Его участие позволило нам не только существенно улучшить экономические показатели, но и сделать саму концепцию более качественной и европейской. Пока это самый активный проект, которым мы занимаемся. Есть определенный прогресс по Краснодару, где мы также делим проект на фазы с перспективой их реализации в ближайшие пять лет.
– На какие объекты Вы сейчас хотите делать ставку?
Мы по-прежнему считаем, что многофункциональные объекты – наиболее защищенные объекты, которые позволяют благодаря своему комплексному назначению минимизировать риски для девелопера. Единственный вопрос, который возникает с этим сегментом, – это офисная часть в этих МФК. Известно, какая катастрофа произошла с офисным рынком, где огромное количество построенных офисов пустует, а дисконт по ним доходит до 50%. Поэтому я не думаю, что офисы в ближайшее время для нас будут приоритетным сегментом. Торговые комплексы – да, безусловно. Хотя и по ним есть определенная коррекция в плане ставок – от нуля до 30%. Если у вас хороший проект, вы все равно получите пул арендаторов, да еще и в листе ожидания будут стоять желающие.
– В целом Вы готовы идти на снижение ставок?
Скорее, мы готовы на рассмотрение более гибких условий. Потому что в текущей ситуации радикальное снижение арендных ставок невозможно: бизнес-модель девелопера попросту этого не выдерживает. Проекты в Москве сегодня стоят недешево: дорого войти в проект, дорогими являются строительство, разрешения, обременения, которые дает город. Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке.
– Готовы ли ритейлеры идти на ваши условия?
Рынок ритейла сейчас не очень хорошо себя чувствует, что тоже является большой проблемой для девелопера. Успешность ритейлеров зависит, конечно, от сегмента. Кроме того, в Москве они успешнее, чем в любом другом регионе. Некоторые ритейлеры чувствуют снижение потребительского спроса, некоторые – нет. Но возможность выпросить себе скидку используют практически все. Однако если девелопер начнет раздавать скидки, которые не может себе позволить, то его проект может просто не состояться или перейти в собственность банка, если он уже реализован, поскольку девелопер будет не в состоянии обслуживать ту долговую нагрузку, которая возложена на проект. Соответственно невозможность реализации проектов сегодня приведет к дефициту торговых площадей завтра. Потому что на 15-миллионный город, которым является Москва, качественных торговых центров приходится пока крайне мало.
ЧИНОВНИКИ СТАНУТ СГОВОРЧИВЫМИ
– Планируете ли заходить в другие регионы страны?
У нас и так уже довольно серьезное региональное портфолио, так как мы является достаточно крупными владельцами земли по России: у нас есть проект в Краснодаре, в Набережных Челнах, в Омске, в подмосковном Домодедово и в Санкт-Петербурге. Мы достаточно обеспечены площадками для того, чтобы развиваться уже не экстенсивно, а интенсивно, внутри этого существующего портфолио. Набирать новые участки в регионах, в текущей ситуации не считаем хорошим решением: ведь все площадки пока и так находятся на стадии концепции, которая переделывается или полностью или частично.
– Ваши конкуренты находятся в схожей ситуации?
Вы знаете, конкурентов на самом деле становится все меньше и меньше: на рынке осталось лишь небольшое число качественных девелоперов. Остальные либо сворачивают свою деятельность, либо близки к этому.
– Плохо ли это для самого рынка недвижимости?
У каждой медали две стороны. Последние пять – семь лет рынок был слишком сильно перегрет, что привело к проблемам получения хороших площадок, к проблемам, связанным с получением коммуникаций и разрешений. Сейчас рынок очистится, и можно будет выбирать лучшие площадки и быстрее работать. Так как ажиотажного спроса не будет, продавцы земельных активов и чиновники станут более сговорчивыми и конструктивными.
– Безусловно, из-за перспективы получения хоть каких-то инвестиций?
Конечно. Знаете, в последнее время, если инвестор приходил со 100 – 150 миллионами долларов, в его сторону даже не смотрели. Ведь на бумаге были заявлены такие миллиарды! Пусть эти деньги так и не пришли в страну, но потенциальная возможность их получения затмевала разумное понимание ситуации. Кто в реальности обещает эти миллиарды, как будут реализовываться проекты?! Сейчас к властям приходит реальный инвестор, с реальной, а не астрономической инвестицией, и отношение к нему теперь другое, и заинтересованность более серьезная. Наступило время реальных компаний, а не виртуальных пузырей. А реальных компаний, готовых работать сегодня на российском рынке, в текущей ситуации очень немного.
НАЧАЛО ЗЕМЕЛЬНОГО ПЕРЕДЕЛА
– С какими еще административными проблемами сталкиваются девелоперы?
Скажу так: основной проблемой для долгосрочного инвестирования в России сегодня является оформление прав на землю. Существует очень мало, особенно в Москве, возможностей оформить землю в собственность. Как правило, это стоит безумных денег. Получить земельный участок в аренду на 49 лет тоже не всегда представляется возможным, остается работать по инвестконтрактам, с которыми привыкло работать правительство Москвы. Безусловно, с одной стороны, власти тоже можно понять. Таким образом они хотят исключить спекуляцию землей и мотивировать девелоперов к строительству на выделенной земле, а не к спекуляциям. Но, тем не менее, реальным девелоперам работа с инвестконтрактами очень сильно усложняет жизнь в плане получения финансирования у банков. Ведь для банков земельный участок, получаемый путем инвестконтракта, не является каким-либо залогопригодным активом, который можно использовать для обеспечения и предоставления финансирования. Это серьезная проблема, над которой правительству России и Москвы, особенно в условиях недостатка инвестирования в реальный сектор экономики, стоит серьезно задуматься.
– Вы имеете в виду ситуацию, когда власти могут отбирать участки, не используемые в течение двух-трех лет?
Да, и мне кажется, что этот вопрос нужно решать другими способами. Как минимум, должны быть разработанные процедуры получения участка в аренду на более длительный срок, по приемлемым, а не по докризисным, ставкам, согласно которым инвесторам предлагается заплатить миллиарды рублей за участок в несколько гектаров. Нужно ввести прогрессивную и поэтапную оплату, например, относительно недорогой платеж на входе, и далее по согласованной схеме.
– Не грозит ли нам опять появление недостроя, если власти не будут отбирать участки у нерадивых девелоперов?
Я думаю, что это грозит возможным переделом рынка в ближайшее время и изъятием площадок, что уже началось. Мне кажется, что правительству в этом случае нужно быть конструктивными, не "кошмарить" девелоперов и дальше, а помогать им в существующей ситуации. Ведь девелоперы тоже не сидят, сложа руки, они общаются с банками, стараются реализовать свои проекты, ведь в них вложен огромный труд многих десятков и сотен людей, и просто так отдавать свое детище никто не хочет. Просто с каждым застройщиком, по каждому конкретному случаю надо разговаривать, узнавать, что ему конкретно нужно для того, чтобы проект был реализован. Возможно, на пять лет за ним можно будет закрепить договор аренды участка, с последующей пролонгацией на 49 лет, это тоже вариант. Есть много схем, главное, чтобы было обоюдное желание преодолеть трудности и разрешить создавшуюся ситуацию.
– Согласны ли Вы с версией аналитиков о том, что передел грозит рынку именно коммерческой недвижимости, и торговому сегменту особенно? Некоторые из них считают, что властям более интересны эти площадки, чем объекты жилого строительства, слишком затратные и долгосрочные в плане получения прибыли?
– Мне кажется, что решение этих вопросов должно завесить не от чиновников, в худшем понимании этого слова, которые заботятся о личном интересе, а от реальных государственных деятелей, людей с большой буквы, заботящихся о благе государства. Просто представьте себе ситуацию, когда в Россию заходит группа инвесторов из разных стран, и у них начинают массово изыматься площадки. При этом в текущей кризисной ситуации, когда весь мировой рынок недвижимости встал, правительства Америки, стран Европы и Азии, наоборот, стараются как-то стимулировать привлечение инвестиций и приход новых инвесторов – власти России и российских регионов, начнут изымать площадки? К чему это приведет? Только к тому, что России, у которой в кризис инвестиции в реальный сектор экономики и так небольшие, новых инвестиций уже не дождаться. Кто же будет вкладывать в экономику, которая не только не создает благоприятный климат, но и усложняет жизнь инвесторов? Государство должно быть заинтересовано в реализации проектов – ведь это и налоги, и рабочие места, и инфраструктура, и положительный имидж – все в одном. Каждый правильно сделанный шаг – это все новые и новые инвесторы и проекты!
ЗАТЯЖНОЕ ВОССТАНОВЛЕНИЕ
– Что Вы думаете по поводу банков, которые сегодня массово начали изымать у девелоперов заложенные активы теми или иными способами?
В банках, как правило, сидят трезвые, разумные люди. Управление чужим бизнесом – это не их бизнес. Их задача – кредитовать и получать прибыль. Поэтому банки идут до последнего, чтобы реструктурировать задолженности клиента банку. Если банк решается на запуск механизма изъятия актива, это означает, что либо речь идет об очень хорошем проекте, и у банка есть возможность его забрать, либо ситуация настолько плохая, что банку хочется забрать хоть что-то, потому что реструктурировать сделку не получилось. Сейчас во многих банках начали открываться девелоперские и управленческие подразделения. В основном это касается Сбербанка, ВТБ и "Газпромбанка", которые владеют основным портфелем кредитного девелоперского портфолио в России. В этих условиях создание таких компаний выглядит вполне логичным, так как активы все-таки переходят к банкам и ими нужно профессионально управлять. И банки постараются делать это максимально эффективно, поскольку их задача сведется к удержанию и приумножению хороших проектов в ближайшие годы, с целью их перепродажи в будущем. Сейчас за хорошие деньги проект не продать, но через несколько лет реализовать его с многократной прибылью – выглядит вполне реалистично, тем самым компенсировав убытки, полученные банком от инвестирования в другие, неудачные проекты.
– Как акционеры TriGranit относятся к мировому финансовому кризису в России и конкретно ситуации в Москве?
Кризис, который сейчас происходит – беспрецедентный, кризисов такого масштаба в мировой истории было не так много. Однако отношение наших акционеров к ситуации в Москве довольно трезвое. Ведь известно, что Москва считается городом, где восстановление экономики произойдет быстрее, чем в любом городе Центральной и Восточной Европы. Это связано с тем, что Москва всегда была особым государством в государстве, здесь всегда было сосредоточено до 90% российских денег.
– Существуют ли положительные эффекты кризиса для рынка недвижимости?
Рынок остынет, станет более трезвомыслящим. То сумасшествие, которое творилось в последнее время, не способствовало здоровому развитию рынка. Рынок недвижимости очистится от спекулянтов и непрофессиональных компаний, которые делали некачественные проекты. Я думаю, что цены станут более разумными, а девелоперскими проектами будут заниматься компании с правильным понимаем девелоперского бизнеса, концепции отношений и правильной философией, основанной не на жажде наживы, а на процессе создания красивых, интересных, привлекательных и востребованных проектов.
– Вернемся ли мы когда-нибудь на уровень рынка 2006 – 2007 годов?
Я думаю, что это явно не в перспективе двух лет. В 2007 год мы вернемся, наверное, через три – пять лет. Этот вариант развития событий – довольно оптимистичный. Про пессимистичный говорить, пожалуй, не будем. В любом случае ситуация прояснится ближе к концу 2009 – началу 2010 года, когда могут произойти какие-то события, связанные непосредственно с банковским кризисом в России.
 Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети:
ВКонтакте или
Facebook.
|
 |
RSS
0
экспорт в блог
