Ипотека      об ипотеке в России

Роберт Шиллер: Субсидирование ипотеки не имеет финансовой целесообразности

Если вы занимаетесь рискованными инвестициями с плечом 10 к 1 – ждите проблем
Скопируйте код в ваш блог. Форма будет выглядеть вот так:
 1 2 753 экспорт в блог

Десятки лет правительство США субсидировало жилищный сектор, а особенно домовладельцев, покупавших недвижимость для собственного проживания. Наиболее ярко это проявилось во время нынешнего финансового кризиса, когда Fannie Mae, Freddie Mac и Федеральное жилищное управление (FHA) поддерживали рынок жилья, предоставляя инвесторам гарантии по большинству новых ипотечных кредитов.  

Но существуют ли основания, чтобы заставлять налогоплательщиков в долгосрочной перспективе субсидировать домовладение? Может быть, это просто одна из «священных коров» американского общества? Может, это просто политическая необходимость, связанная с тем, что среди избирателей так много домовладельцев, и им небезразлична стоимость, по которой они могут продать жилье? 

На самом деле, многое объясняет история субсидирования жилищного строительства.

Хотя кризис на рынке жилья показал, что нынешний подход к субсидированию далек от совершенства, в нем есть рациональное зерно. Это связано не только с необходимостью стимулирования экономики, но и с сохранением национального самосознания. Об этом важно помнить, когда по мере выхода из кризиса мы начинаем задумываться о реорганизации наших институтов.

Федеральное субсидирование рынка жилья началось во время Великой депрессии – в частности, с созданием FHA в 1934 году и Fannie Mae в 1938. Произошло это по очень простой причине: более трети безработных были прямо или косвенно связаны со строительной отраслью. Похоже, в то время было невозможно снизить безработицу, не поддержав рынок жилья. Почти такая же ситуация и сейчас. 

Но представьте, что произойдет, когда экономика вновь заработает на полную мощность? Базовая экономическая теория подсказывает, что если американцы увеличат расходы на жилье, то рано или поздно должны сократить траты на что-нибудь еще. Чем же покупка домов лучше других видов потребительских расходов или инвестиций, на которые могут быть направлены эти деньги?

Ответ на этот вопрос нужно искать не в традиционной экономической теории, а в американской культуре. Дело в давно укоренившемся представлении, что в процветающем обществе наличие собственного дома связано с личной свободой, стремление к которой – неотъемлемая черта нашего национального самосознания. Исторически проживание в собственном доме ассоциировалось со свободой, а аренда жилья (нередко в многоквартирных домах или рабочих поселках) – с притеснениями со стороны арендодателя. 

В своей классической книге Crabgrass Frontier («Ползучая граница», 1985) Кеннет Джексон из Колумбийского университета обрисовал ход мыслей американцев на протяжении последних двух столетий. Он показал, как зарождалась вера в то, что наличие собственного дома укрепляет чувство собственного достоинства, формирует гражданственность и, в конечном счете, помогает сохранить личную свободу. Такое отношение к собственности сохранилось до сих пор. 

Еще в 1899 г. в «Теории праздного класса» Торстейн Веблен назвал приобретение домов, особенно больших и дорогих, «показным потреблением». Он имел в виду, что их покупали во многом для того, чтобы произвести впечатление на других, демонстрируя, сколько денег можно потратить на ненужную площадь. 

Возможно, специфически американская черта здесь (хотя все чаще это встречается и в других странах) – современная идея равного гражданства. Она подкрепляется иллюзией, что «показное приобретение» домов можно поддерживать даже среди большей части населения.

Словом, все это имеет прямое отношение к культуре и практически никакого – к финансовой целесообразности. В конце концов, финансовая теория гласит, что у людей не обязательно должны быть собственные дома. По крайней мере, не такой ценой, как сейчас. Главный принцип – в необходимости диверсификации. Нельзя класть все яйца в одну корзину, но именно это делают столь многие люди, вкладывая все свои средства в покупку домов. 

Американские ипотечные институты поощряют использование заемных средств на рынке недвижимости. Это весьма рискованно, поскольку цены на дома могут снижаться и иногда снижаются, в чем мы убедились на собственном горьком опыте. Если вы занимаетесь рискованными инвестициями с плечом 10 к 1 – ждите проблем. С этим мы сейчас и столкнулись. По оценкам Марка Занди из Economy.com, более 16 млн домовладельцев должны по своим закладным больше, чем стоят их дома.

Если мы решим и дальше субсидировать домовладельцев, нужно разработать и защитные меры, чтобы их финансовое положение не было столь уязвимым. Конечно, для этого потребуются креативные финансовые решения. 

Но в первую очередь необходимо переосмыслить значение аренды. Она могла бы стать неплохой альтернативой для значительно большего числа американцев, при этом не угрожая традиционным ценностям – индивидуальной свободе и ответственной гражданской позиции.

Взять, например, Швейцарию – страну с развитым чувством патриотизма, духом борьбы за национальную независимость, приверженностью свободе, толерантности, с низким уровнем преступности. Однако доля жилья, занятого собственниками, составляла там, по данным переписи 2000 года, всего 34,6% против 66,2% в США [данные US Census]. 

Наличие жилья в собственности не является определяющим в национальном самосознании швейцарцев. Риккарда Торриани, историк в министерстве иностранных дел Швейцарии, связывает швейцарскую идентичность с несколькими факторами. Это, во-первых, система прямой демократии, обеспечивающая участие граждан в управлении страной. Во-вторых, идея территориального единства нации, населяющей суровые Альпы. И, наконец, память о мужестве народа, защищавшего свободу, даже будучи в меньшинстве.

Но Америка – не Швейцария. Ценности и образ мыслей сильно различаются. К тому же в США дома в основном разбросаны в обширных пригородных районах, имеющих свои отличительные особенности. Если большую часть этих домов станут сдавать в аренду, цены на жилье могут упасть. 

В более централизованных городах с их скоплением многоквартирных жилых домов управлять арендой, конечно, значительно легче. Именно так обстоят дела в Швейцарии и в американских городах вроде Нью-Йорка, которые нельзя назвать типичными для США.

Следует подумать о постепенном переходе к новым институтам жилищного финансирования. Это должны быть организации, которые помогут создать жилищный сектор нового типа, сохранив при этом главные ценности. В основе этих инноваций должен быть подход к экономике, который бы отражал все богатство человеческого опыта. А не на теории эффективных рынков, игнорирующей человеческую психологию и предполагающей, что наши основные институты – и так совершенны. 

Перевела Полина Воробьева

Автор – профессор Йельского университета, один из основателей и главный экономист MacroMarkets LLC

Оригинал материала 

Читайте также:

Роберт Шиллер: Продайте долю в ВВП. Страны слишком зависят от долгов, лучше бы они выпускали триллы – акции, привязанные к ВВП 
Тимоти Гейтнер: «Самое сложное — сделать политически достижимыми разумные экономические меры» 
Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети: ВКонтакте или Facebook.