«Real estate is art» сказал 7 лет назад, нанимая меня на работу, Марк Стайлз, основатель одной из первых консалтинговых компаний на рынке коммерческой
недвижимости России. Тогда я про себя усмехнулся и подумал, что это преувеличение, простительное для генерального директора компании, в которой я собирался работать.
Сейчас я все больше склоняюсь к мысли, что Марк прав. Недвижимость – искусство. Но это искусство не в том смысле, что это что-то высокое и недоступное обычному бизнесмену или аналитику, а в том, что иногда в недвижимости «алгеброй» нельзя поверить «гармонию». Что солидный кэш-флоу может кончиться убытками, а здание-аутсайдер может «выстрелить» на рынке вопреки всем ожиданиям и прогнозам. Хрестоматийным примером является Canary Warf в Лондоне – деловой район, который в течение 15 лет влачил жалкое существование, а потом неожиданно стал не менее престижным, чем лондонский Сити.
Эмоциональный фактор на рынке недвижимости играет не менее важную роль, нежели экономический расчет. Но это отнюдь не то стадное чувство, которое заставляет «инвесторов» (с ударением на последнем слоге) вкладываться в недвижимость, потому что «она всегда дорожает».
Конечными потребителями недвижимости являются люди. Мужчины и женщины, молодые и пожилые. Эти люди будут пользоваться зданием десятки лет. Сменятся поколения, привычки, может, даже политический режим, а здания останутся стоять. Это ответственность, которую вынести можно лишь в том случае, если ты искренне веришь в то, что ты делаешь хороший проект. И никакая алгебра не поможет спрогнозировать, что будет нравиться людям через 20 лет. За что они будут готовы платить. Спрашивать об этом некого, так как будущие потребители сегодня ходят в ясли.
Но ведь так же и в творчестве: модный продюсер может «просчитать» сиюминутный хит, но лишь творец может создать «долгоиграющий» шлягер. Художника вовсе не останавливает то, что он не имеет понятия о том, будет ли его произведение востребовано через 100 лет. Он просто делает так, как считает нужным.
Когда IКЕA начинала строить первую «Мегу» – это был не только первый молл в Москве, но и первый торговый центр, построенный IKEA самостоятельно. Многие тогда, в начале нулевых, не допускали даже мысли о том, что москвичи поедут за МКАД за покупками. Скептики говорили, что в Москве низкая обеспеченность автомобилями, что покупательная способность низкая. Но девелопер и консультанты поверили в проект и сегодня «Мега» – предмет зависти и эталон для многих бизнесменов.
Бизнес-парк «Крылатские Холмы» тоже был неожиданным проектом. Тогда никто не думал, что можно построить бизнес-центр класса А на окраине Москвы и сдать его по высоким ставкам. Приводилось множество аргументов, согласно которым ни одна крупная компания не захочет разместить офис так далеко от центра. Но когда
Microsoft разместила там офис, скептики были посрамлены.
Сегодня в распоряжении продавцов и арендаторов множество аналитических инструментов и обширная рыночная информация. Можно посмотреть на все сделки, которые заключались в том или ином здании. Однако эмоциональный фактор при принятии решений остается важнейшим. Арендатору или покупателю должно понравиться здание, прежде чем он начнет считать экономику и углубляться в финансовые вопросы.
И это отношение «нравится-не нравится» имеет вполне ощутимый и материальный эффект. Несмотря на то, что в недвижимости, как и в других отраслях, достаточно неудачных и уродливых проектов, качество и креативность чаще всего вознаграждается и оценивается в деньгах. В других сферах далеко не всегда лучший побеждает, часто более качественная продукция выдавливается с рынка более дешевыми аналогами. В недвижимости естественный отбор работает гораздо лучше. И как бы мы ни относились к тому, что облик столицы меняется, конкуренция между проектами и повышение их качества очевидны.
Тем знакомым, кто говорит мне о том, что современный девелопмент убог и никчемен, я рекомендую посетить комплекс «Белая площадь» на Белорусской. Девелоперу удалось создать настолько уникальную среду, что сегодня даже молодожены любят фотографироваться именно там. Но главное, в этом здании – одни из самых высоких арендных ставок в Москве.
Френку Заппе приписывают авторство великолепной фразы «говорить о музыке – то же самое, что танцевать об архитектуре». Если бы Френк Заппа занимался недвижимостью (не дай бог!) его бы ждал не меньший успех, чем в музыке, так как он понимал суть явлений и видел будущее.
RSS
4
экспорт в блог
Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети:
