Не далее как вчера глава Федерального агентства ценообразования в строительстве Евгений Ермолаев заявил, что к концу года московская недвижимость, вероятно, упадет в цене до 60 000 рублей за 1 кв. м. Однако оснований для столь резкого падения нет. Ни в коем случае нельзя оценивать цены на «первичку» исходя из стоимости строительства. Кроме нее есть еще земля и коммуникации, безумно дорогие даже официально, плюс неформальные отчисления за согласования. По данным Росстата, стоимость (не себестоимость!) строительства составляет половину в цене жилья по стране в целом.
Москва – совершенно особый случай. Если условно принять, что стоимость строительства тут такая же, как в среднем по стране, (а цена жилья в 2,5 раза выше), то указанные дополнительные составляющие составляют 4 к 1, то есть собственно строительство – всего 20%. Причем надо иметь в виду, что, по крайней мере, затраты, связанные с землей и согласованиями, уже произведены. В основном, еще до начала падения цен. Цены подключений к коммуникациям тоже снизить, скорее всего, нереально. Так что даже нынешнее падение средних цен по Москве с 6,1 (сентябрь 2008) до нынешних 3,9 (август 2009) тысяч долларов убийственно для большинства девелоперов. Кроме, может быть, тех, у кого совершенно особые отношения с властями, позволяющими сократить накладные издержки. По ценам ниже этого жилье в новостройках может продаваться лишь с одной целью – закрыть текущую дыру в ликвидности, в надежде, что потом ситуация как-нибудь да разрулится (примерно как мелкие банки привлекают депозиты под 20%, чтобы утонуть не сегодня, а хотя бы послезавтра – а кроме того, ну, а вдруг чудо?).
Если говорить о будущем, то, скорее всего, пока идет процесс достройки, – а, исходя из сроков строительства, он может тянуться еще где-то до весны будущего года, – он может давить на цену, которая может продолжить скольжение вниз. Пожалуй, на более ранние сроки перелома в движении цены надеяться не стоит. Насколько? Прогнозировать не умею, но если просто экстраполировать нынешние тренды, то «дно» в Москве может оказаться где-то в районе $3100 (для страны в среднем это может быть $1200 – 1300 за кв. м, или около 40 000 р., по нынешнему курсу). Ну, может, выше, но ниже – вряд ли: для предложения по более низким ценам у девелоперов просто может не хватить денег. Даже если они надумают «приплачивать» покупателям «из своих».
Выставленное на продажу банками заложенное жилье, по-моему, слабо может повлиять на эту ситуацию. Во-первых, объем его невелик, хоть к проблемным на сегодня, по нашей оценке, можно отнести до 20% жилищных кредитов. Все же сам по себе объем просрочки платежей по этим кредитам невелик, и банки, скорее, предпочтут как-то урегулировать проблему путем реструктуризации, чем обращать права требования на залог. Во-вторых, цены жилья в 2007– 2008 годах – в период, на который пришелся основной объем займов, – были много выше нынешних, и вряд ли банки заинтересованы в том, чтобы продавать залоги с большим дисконтом.
А вот что будет дальше – уже интересно. Исходя из того, что закладка новых домов упала, эксперты оценивают ввод жилья 2010 года на рекордно низком уровне 40 или 30 млн. кв. м (последнее даже ниже 1998 года). Что будет с ценой в этих условиях – зависит от того, с какой скоростью будет оживать экономика в целом и ипотека в частности (на сегодня она, можно сказать, почти мертва). При неблагоприятном исходе цена подержится, при общеэкономическом – пойдет вверх, а за ней – и закладка новых домов.
Что касается цифры Медведева – 30 000 руб. за жилье эконом-класса – то, напомню, речь идет о строительстве на участках, собранных в некоей околоправительственной синекуре («Фонде поддержки строительства»). Возможно, ей также будут предоставляться какие-то льготные условия при подключении к коммуникациям. На подобных условиях строить по таким ценам – и даже ниже – можно. Но надо помнить, что речь тут идет об очередной правительственной показухе, вроде пуска горячей воды в Пикалево, и с реальными рыночными ценами она вряд ли соотносится.
Так что заявление данного конкретного чиновника – просто очередной пример «хазинщины», когда малокомпетентные бредни преподносятся нашей затурканной и малообразованной публике в виде «сокровенного знания». Ну, или – поскольку речь идет о чиновнике – для обозначения данного явления скорее подходит ставшее уже общеупотребительным слово «митволинг».
Цена жилья: вверх и вниз по «ступенькам» строительного цикла
ИСТОЧНИК: РАСЧЕТЫ АВТОРА ПО ДАННЫМ IRN И РОССТАТА
Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети:
ВКонтакте или
Facebook.
А откуда такая уверенность, что цены на подключение коммуникаций снизить нереально? Допускаю, что они уже снижаются, как снижается и стоимость земли. Наверно выгоднее подключать хоть что-то за меньшие деньги, чем не подключать ничего, как вы считаете? Трезвой аналитикой в этой статье даже не пахнет. Скажите, откуда собственно у людей возьмутся деньги? Вы что думаете, если достигнет цена вашего предполагаемого "дна", как все по мановению волшебной палочки вытащат из кубышек спрятанные купюры? Рост последних лет был разогрет инвестиционным ажиотажем, в квартиры вкладывали как в инвестиции, их тысячи по Москве, пустые, без отделки стоят. Их то куда девать? Ведь такого роста больше не будет, а необходимость в жилье имеется. Считаю что падение цены будет значительно глубже, чем хочется риэлторам и девелоперам. В Японии в начале 90-х аналогичный пузырь на рынке недвижимости закончился 4-хкратным падением цен. Квартиры, стоившие 1 млн. долларов продавались за 250 тысяч. И люди мирились с потерей, ничего страшного, нельзя заниматься бизнесом не будучи готовым попасть на деньги. Сколько банки смогут держать на балансе неликвидные активы? Живые деньги гораздо интереснее. Заложить по нынешней цене нереально, сидеть и ждать чуда, что придет дурак и купит дрянную двушку в Жулебино за 200 тыс. долларов? Всерьез на это надеятся сейчас может только круглый идиот. В ближайшие 3 года значительного улучшения экономической ситуации не будет, драйверов роста цен на недвижимость не будет. Покупать будут только те, кто собирается жить в купленной квартире. Так стоит ли манипулировать общественным мнением, притягивая за уши нелепые доводы в пользу желаемого результата?
Гы. Ну вот по ценам на жильё товарищ весьма правильно сказал: http://teleforum.tv/index.php?option=com_content&view=article&id=58&catid=53&Itemid=30 (в процессе лажанулся, что говорит о. Но в принципе прав).
Минимум цен мы уже видели – это сделка Дон-строя с ВТБ. Два объекта ушли за общую стоимость 500 рублей.
И вы представляете, там наверное тоже была себестоимость!!!!
Харэ хрень всякую писать. Себестоимость – это интимная проблема продавца, и покупателя она вообще не волнует, особенно тогда, когда у него нет денег.
Про коммуникации тоже бред. Как вы думаете, если недвигу никто не будет покупать, смогут ли продаваться услуги по подключению за те же деньги?
Да и кстати, вы про курс рубля не думали?
Если (чур меня чур!) доллар будет стоить 100 рублей, неужели вы думаете, что та квартира, которая сейчас стоит 200 тыс. у.е. будет тогда стоить 600 тыс. у.е.?
Макроэконмические риски вы опять не учитыаете.
Так что еще все только начинается.
Если хотите, то пожалуйста тешьте себя иллюзиями про дно на 3100, однако советую задуматься, а то придется продавать по ценам Дон-строя
Какой-то бред сивой кобылы, в Эксперте материалы этого автора гораздо содержательнее. Видимо, все дело в редактуре. Почему бред? Во-первых, автор рассказывает нам про девелоперов и новостройки, хотя оперирует средней ценой квадратного метра на вторичном рынке жилья. Во-вторых, рассуждая о ценах на жилье автор резко переходит к объемам строительства в масштабах страны. Ну а дальше логика вообще нах рассыпается...
Сергей, надо помнить простую вещь – в нашей стране самая высокая цифра СОБСТВЕННОГО жилья во всей Европе и самая высокая стоимость его в годовых заработках. этот тренд ломается и будет ломаться дальше – вы пытаетесь, оперируя общемировыми экономическими знаниями, описать локальный феномен – не выйдет.
Заказная статья. Или просто автор сам много инвестировал в недвигу. Чушь полная. Попытка доказать что 2х2=5. Недвиге еще падать и падать. И о дне в 3100$ – пусть да же не мечтают. Впрочем если случится долларовая гиперинфляция и пакет молока будет 300$ стоить, то м2 может и 300000$ быть.
Может, еще подскажете, с кого получить за исполнение заказа?:) И в чем он собственно состоял?
Мысль (совсем бесхитростная) которая выражена данной заметкой – в том, что утверждение чиновника о цене московского жилья в 60 т.р. к Новому году – бред. И это все. Ну вот, Н.Г. близится и мы видим цену 122 т.р. (т.е.примерно 3.9 т.долл.) http://metrinfo.ru/. Т.е. можно было бы попросить товарища продать его квартиру по 60, если он за базар отвечает. Ну да у нас не принято это.
RSS
9
экспорт в блог
Не далее как вчера глава Федерального агентства ценообразования в строительстве Евгений Ермолаев заявил, что к концу года московская недвижимость, вероятно, 
Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети:
