Клан Гуцериевых купил «Националь». Не без странностей

Власти Москвы продали с аукциона пятизвездочную гостиницу «Националь». Сделка не обошлась без знаковых особенностей. Вот некоторые из них: 

• Отсутствие конкуренции. В торгах приняло участие всего две структуры, тогда как за подобный «Националю» объект должна была развернуться жаркая схватка. Причем участники рынка утверждают, что проигравшее ООО «Торговая группа ТГ» подало заявку лишь затем, чтобы торги состоялись. Исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко считает, что такие объекты не принято продавать с аукциона – именно этот формат отпугнул потенциальных покупателей. Некоторые эксперты утверждали, что желающих купить отель было много, однако на аукционе они по каким-то причинам так и не появились. 
• Продажа по цене, близкой к стартовой. Победитель заплатил 4,675 млрд рублей (около $147 млн), что всего на 2% выше стартовой цены, хотя гостиница продавалась вместе с внутренним убранством, в составе которого принадлежавшие царской семье России предметы мебели и произведения искусства. Ранее Jones Lang LaSalle Hotels, проводя оценку, отнесла «Националь» к классу «трофейного» отеля, покупателю которого важно чувствовать свою причастность к знаковому активу. Доходность такого «трофейного» объекта часто бывает ниже 1% годовых (и это без учета инвестиций на ремонт или реконструкцию), однако за рубежом его стоимость оценивалась бы из расчета минимум 1 млн евро на номер. По этой логике «Националь» (201 номер) стоит более $200 млн. «Аналогичные объекты в Париже, Лондоне, Женеве продаются в 1,5–2 раза дороже. Сделка по «Ритц-Карлтон» в начале года в пересчете на номер прошла, исходя из оценки в 2,5 раза выше, – рассуждает Усенко. – На месте покупателя я бы тут же выставила бы объект на продажу с большой наценкой. Ведь объект уникальный, с историей». 
• Подготовка к аукциону проходила без активного маркетинга. В итоге продажа прошла без участия иностранных инвесторов, хотя желающие могли найтись. «Можно было шире раскинуть сеть – привлечь иностранцев, давать «пощупать» объект. Но почему-то спешили продать до конца 2011 года», – говорит Марина Усенко. 
• Победителем стала структура семьи Гуцериевых-Шишхановых: «Смарт финанс групп» по поручению владельца «Бинбанка» Микаила Шишханова представляла интересы его дяди Саита-Салама Гуцериева. За последние полгода «клан», в который также входит совладелец «Русснефти» Михаил Гуцериев, особенно активен на рынке московской недвижимости. Портфель семьи уже включает сеть офисов класса А «Чайка Плаза», три торговых центра («Петровский пассаж», «Смоленский пассаж», Festival Mall), а также три отеля Marriott и два Holiday Inn. В числе последних приобретений – ЗАО «Интеко». В целом, портфель недвижимости в собственности клана Гуцериевых оценивается примерно в 700 000 кв. м офисов, гостиниц и торговых центров, что выводит их в число 5 крупнейших девелоперов столицы. 

***

Свои планы насчет гостиницы Гуцериевы еще не озвучивали. Сейчас гостиница работает под брендом The Luxury Collection (по франшизе), принадлежащим Starwood Hotels & Resorts. Договор подписан до 2024 г., и разрыв контракта влечет существенные штрафные санкции, по информации Slon, до $10 млн. И все-таки не исключено, что к управлению «Националем» может быть привлечена Four Seasons, под брендом которой должна была открыться гостиница «Москва». В июле 2011 года президент «Бинбанка» Микаил Шишханов приобрел у столичных властей 49% акций компании «Декмос», являющейся заказчиком и застройщиком проекта по ее реконструкции. Однако на днях стало известно о затягивании работ до 2013 года. А источники Slon на гостиничном рынке утверждают, что рассматривается идея перепрофилировать объект под апартаменты. Так что, возможно, Шишханов предложит Four Seasons «перекинуть» контракт с «Москвы» на «Националь».