Как доступное жилье становится недоступным

Если у американцев есть американская мечта, которая обязательно включает в себя собственный дом, то у нас мечты нет, но зато есть вечный квартирный вопрос. К 1980 году в стране у каждого трудящегося  должна была быть своя квартира в «хрущевке» – это называлось коммунизм. К 2010 году 30 % российских семей должна были получить возможность приобретать жильё, согласно приоритетному национальному проекту «Доступное жилье». За три последних года активного развития ипотеки меньше 1,5% семей взяли кредиты на покупку жилья.

Прорыв в этом вечном вопросе сегодня обещает фонд Развития жилищного строительства (РЖС). Эта федеральная структура с 2009 года продает права аренды на федеральные земли девелоперам, и уже к 2012 году собирается обеспечить до 30% строительства жилья в России. Считается, что жилье у нас дорогое потому, что его строится очень мало, а строится его мало потому, что, в свою очередь, нет подготовленных земель с инженерной инфраструктурой.Фонд РЖС хочет устранить этот пробел и создать дорогостоящую инфраструктуру.

Как эта идея реализуются в жизни посмотрим на одном из крупных проектов. Компания «Жилищный Капитал» – участник нацпроекта «Доступное жилье» в апреле 2010 года выиграла аукцион РЖС на право аренды 35,6 га в подмосковном Одинцово, на улице Акуловская. Победитель заплатил за землю 945,3 млн руб., что почти в 44 раза больше начальной цены лота (21,5 млн руб). На участке будет построено примерно 302 000 кв.м жилья, или, иными словами, 16 домов и 49 таунхаусов. Общий объем инвестиций составит 16,3 млрд руб.

Строительство инженерной инфраструктуры и социальных объектов, по условия договора с РЖС, берет на себя город. Однако «Жилищный капитал» в рамках своего сопредельного проекта – микрорайона «Гусарская баллада» – уже построил котельную, которая будет обеспечивать микрорайон теплом, часть инженерных сетей (очистные сооружения) и частично решил вопрос с электросетями. Эти сети и котельная, мощности которой будут увеличены вдвое, должны работать и на дома на улице Акуловской. Государство пока не придумало механизмов как компенсировать эти расходы. Вклад собственника земли  в капиталоемком деле создания инфраструктуры заключался  в ускорении  согласования документов.

В домах эконом-класса на землях РЖС девелопер должен вписаться в рекомендованный Минрегионом норматив стоимости 1 кв.м общей площади жилья. Для Московской области это 42 950 руб. Как это сделать в таунхаусах, жилье в которых совсем не относится к эконом-классу,  – не совсем понятно. При том, что цены в соседней «Гусарской Балладе» в продающихся сегодня квартирах в обычных многоквартирных домах начинаются от 70 000 руб за кв.м, то есть выше норматива Минрегиона на 61%.

Гендиректор «Жилищного Капитала» Вадим Жук пообещал продавать и таунхаусы по цене Минрегиона. Однако в Фонде РЖС говорят, что по этому проекту не было даже требований строить эконом-класс... Почему – непонятно. Но не потому, что земля дорогая и инфраструктура за свой счет. Проект был в числе первых, объясняют в фонде, не успели к нему предъявить все требования.

Такая вот выборочная реализация приоритетного проекта…Цены на жилье на своих землях фонд, оказывается, также не контролирует: здесь считают – главное, чтобы девелопер не строил пентхаусы и прочий люкс, а остальные цены рынок отрегулирует. Увы, пока он регулирует таким образом, что жилья по доступным ценам опять не получается…