В последнее время риелторы часто говорят об активизации покупателей на рынке жилья. Однако риелторы – люди заинтересованные, а кроме того, судить о ситуации они могут лишь на примере отдельно взятого агентства. Доверять им можно, но лучше проверять. Руководитель управления Росреестра по Москве Сергей Денисенко в интервью «Российской газете» озвучил данные вверенного ему ведомства: за семь месяцев текущего года на столичном рынке жилья совершено 48 018 сделок, что на 73,5% больше, чем в прошлом году, и в среднем на 30% больше, чем в тучные предкризисные годы.
Конечно, аналитику Росреестра трудно подвергнуть сомнению, так как основывается она на статистике сделок, а не на сложных умозаключениях высоколобых аналитиков, тем не менее, лично меня бурный рост удивил. Может же Денисенко ошибиться?!
«Ничего удивительного нет, в прошлом году рынок был «на уровне плинтуса», а сегодня, когда стабилизировалась ситуация с ценами, то и покупатели активизировались», – объясняет руководитель отдела аналитики «Миэля» Владислав Луцков. Отложенный спрос формировался почти три года: сначала потенциальные покупатели не успевали за ростом цен, потом – наблюдали за их падением, дожидаясь пока рынок достигнет дна. В прошлом году предложение в разы превышало спрос. Продать хотели все, а покупали – единицы.
Дно рынок жилья нашел осенью прошлого года, после чего и цены начали понемногу расти, и объем предложений – уменьшаться. С начала года средние цены по Москве, по данным центра «Гдеэтотдом.ру», выросли примерно на 4,5% , с 138 259 до 144 255 руб. за квадратный метр. А если учесть инфляцию, то можно сказать, что цена на жилье в течение последнего года не менялась. Стабильная ситуация дала покупателям возможность спокойно накопить средства и выбрать понравившуюся недвижимость.
Однако по наблюдениям самих риелторов, рынок вырос гораздо скромнее. В частности, в агентстве «Сеntury 21 Запад» количество сделок выросло всего на 30% по сравнению с прошлым годом, в том же «Миэле» – на 50% (в среднем компания сегодня проводит около 500 сделок в месяц). Получается, что оставшиеся от 20% до 40% роста приходятся на так называемых «черных» и «серых» риелторов. До кризиса доля рынка таких самостоятельных риелтеров, не платящих налоги, оценивалась «Научно-исследовательским институтом потребительского рынка и маркетинга» на уровне 60%. С кризисом количество игроков теневой стороны риелторского рынка выросло. Одни компании развалились, другие – сократили штат агентов. Но большинство риелторов не ушли из профессии, а пополнили ряды специалистов-одиночек. Пережив разгар кризиса, они начинали снимать сливки с растущего рынка.
Что будет с рынком жилья дальше? Даже в аномальную летнюю жару квартиры раскупались достаточно активно, так что с сентября, который традиционно считается началом периода деловой активности, и до декабря будут расти и спрос на московское жилье, и цены на него (по расчетам IRN.ru на 0,5% в месяц). А новые приятные сюрпризы покупателям рынок недвижимости если и принесет, то это будет не раньше Нового года.
Динамика цен на жилье в Москве
прирост за месяц (%)
ИСТОЧНИК: ГДЕЭТОТДОМ.РУ
Динамика числа сделок в Москве
прирост к аналогичному периоду прошлого года (%)
ИСТОЧНИК: ГДЕЭТОТДОМ.РУ
Количество сделок в Москве
ИСТОЧНИК: ГДЕЭТОТДОМ.РУ
Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети:
ВКонтакте или
Facebook.
Денис, статистика Денисенко учитывает регистрируемые сделки. Неопределенная часть из них – сброс банками в различные аффилированные структуры залогового имущества (Дон-строй, Миракс, ПИК и т.д). Статистики здесь нет и быть не может. А рынок очень вялый. Кроме того, рублевые цены не показатель, недвижимость Москвы всегда котировалась в долларе. С учетом девальвации по сравнению с 24 рублями за доллар, нынешние 144 тысячи – 4 721, а не 6 000 как до начала кризиса.
Может быть, вы приведёте примеры введённых объектов Дона, Миракса и ПИКа с оформленной на застройщика собственностью, скинутые "банками в различные аффилированные структуры"? Вы же, надеюсь, понимаете, что структура Денисенко не регистрирует и не может регистрировать сделки по недострою? Только 214-ФЗ, а ни Дон, ни ПИК, ни Миракс принципиально в Москве по 214-ФЗ не работают.
1. Я понимаю, что это предусмотрено законадательством РФ и осуществляется весьма часто. Для понимания ознакомтесь с 122-ФЗ, статья 25. 2. Позвоните в Миракс или зайдите на их сайт посмотрите проектные декларации, часть объектов продается именно по 214 ФЗ, ПИКовские объекты продаются (например Химки) уже со свидетельством. Дон-строй в данный момент не продает ничего – до сентября ВТБ проводит аудит, думает, что с этим счастьем делать. 3. Вы уверены, что исчерпывающим образом знакомы с юридической стороной продаж в указанных компаниях? Знаете каким образом двигались денежные средства? По каким юридическим лицам и как оформлялись залоги? Что отошло Сберкапиталу? Что ВТБ? Что самому Сбербанку? Что иным банкам? Я такой информацией не располагаю, поэтому и написал о неизвестной величине таких сделок. Например вот здесь http://sbrf-capital.ru/realizuemye_proekty/zhilaya_i_kommerchesk aya_nedvizhimost/ можно посмотреть примеры. 4. К примеру, 231 сделка июля – это регистрация машиноместа на собственника (владельца объекта), по объекту, строительство которого было завершено в 2008 году. Я к чему – сколько-нибудь внятной статистики по рынку недвижимости в стране нет. Интервью Денисенко (кстати его краткая, но исчерпывающая биография http://rg.ru/2007/09/14/denisenko.html) – стандартный ход в рамках разогревания рынка, не более. 5. Пожалуйста, будте вежливее с Вашими собеседниками. Если Вы, конечно, пишите для дискуссии.
Сорри если в чём-то задел (хотя на мой взгляд мой ответ абсолютно в рамках приличий). А пишу я именно для дискуссии. здесь вы правы:) Теперь по пунктам: 1) Зашёл на сайт Миракса, посмотрел описания объектов, проектные декларации, использовал поиск по сайту – результат 0, нигде ни одного упоминания, что хотя бы один объект Миракс продаёт по 214-ФЗ. Проектная декларация на сайте – необходимое, но недостаточное условие для продаж по 214-ФЗ. Химки – это Химки, я писал про Москву. Про Дон, конечно, в курсе, но ни до остановки продаж летом, ни после возобновления (с вероятностью 90%) – продаж по 214-ФЗ не было и не будет. 2) Понятно, что знаком далеко не со всем, но – со многим вполне знаком. Собственно, у меня большие сомнения в том, что какая-либо давно введённая вторичка от Дона и Миракса сейчас телепается в залоге у банков (в отличие от проектов и недостроя). А с ПИКом вообще отдельная история. Я и попросил вас привести пример хотя бы одного такого залога. Сам про такие ситуации не слышал. И повторяю, весь топ московского девелопмента (упомянутые вами ПИК, Дон, Миракс, Капитал Груп по вашей ссылке, ДСК-1) будет сопротивляться работе по ФЗ-214 в Москве до последнего. К хорошему быстро привыкаешь. ПИК уже переходит на альтернативную схему.
Суть 214 – разведение денежных потоков – деньги на застройку – только от дольщиков. Соответственно, нужно либо разводить денежные потоки (заводить деньги на стройку через кредиты на застройщика – с этим сейчас сложно, либо заводить схемные деньги через "дольщика") либо реализовывать схему ПИФа или ЖСК. В последнем случае приобретается не вещное право, а пай. С этим было не просто и до кризиса, не просто объяснить покупателю. Миракс уже продает по 214, возведенные объекты и по купле-продаже. Тут еще нюанс – выгодно не вводить объект до его полной реализации. Сопротивляться, конечно будут, но это уже не частные компании, а дочки квазигосударственных банков. Посмотрим конечною
RSS
5
экспорт в блог
В последнее время риелторы часто говорят об активизации покупателей на рынке жилья. Однако риелторы – люди заинтересованные, а кроме того, судить о ситуации они могут лишь на примере отдельно взятого агентства. Доверять им можно, но лучше проверять. Руководитель управления Росреестра по Москве Сергей Денисенко в интервью «Российской газете» озвучил данные вверенного ему ведомства:
Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети:
