Цены на жилье      о ценах на жилье

Цены на жилье: есть куда падать

Какие факторы вызывают циклические колебания цен на жилую недвижимость
Скопируйте код в ваш блог. Форма будет выглядеть вот так:
 0 6 649 экспорт в блог

На протяжении столетий колебания цен на рынке жилья имеют большее значение, чем направление их движения. 

380 лет в Херенграхте | Статистика жилищных циклов | Двигатели роста и причины спада | Базовые факторы или пузыри? | Есть ли куда падать?


Рис. 1. Круговое движение цен
Цена жилья в Херенграхте в последние 380 лет
1628 = 100
ИСТОЧНИК: ЭЙХОЛЬЦ, ПАЙТ М.А. ДОЛГОСРОЧНЫЙ ИНДЕКС ЦЕН: ХЕРЕНГРАХТ, 1628-1973. REAL ESTATE ECONOMICS, 1997, ДАННЫЕ ДО 2008 – ЭЙХОЛЬЦ

380 ЛЕТ В ХЕРЕНГРАХТЕ 
 
В 1625 году Питер Франц построил дом неподалеку от канала Херенграхт – в новом районе Амстердама. Не прошло и десяти лет, как дом подорожал вдвое: Голландия в 1620-х годах превратилась в ведущую мировую державу, в Амстердаме открылась первая в мире фондовая биржа, следом начали работать рынки сырья и фьючерсов. В течение трех следующих столетий стоимость построенного Францем дома то падала из-за войн, рецессий и финансовых кризисов, то росла (см. статью в The New York Times Magazine). В 1980-м году у дома появился новый хозяин. За 350 лет, прошедших с момента постройки дома, его стоимость в реальном выражении – с учетом инфляции – увеличилась всего вдвое. Инвестиции в недвижимость дают весьма скромную доходность.

В долгосрочной исторической перспективе видно, что цены на жилье в районе Херенграхта изменялись циклически, а не двигались в определенном направлении (рис.1). В периоды процветания и новых открытий цены повышались, но стоило людям поверить, что этот рост – навсегда [this time would be different], как новые потрясения приводили к удешевлению жилья.

С конца 1990-х годов цена жилья на Херенграхте и во всем Амстердаме выросла вдвое за 10 лет, а потом снова начала падать. Этот амстердамский скачок цен и последовавшая за ним коррекция отражают колебания на глобальном рынке недвижимости. В США дома подорожали благодаря инновациям в финансировании ипотеки. В Ирландии цена жилья росла на фоне экономического бума, в Испании и Австралии – в связи с притоком иммигрантов, в Исландии – из-за подъема в экономике, вызванного невиданными успехами финансового сектора. В 2006 году жилье начало дешеветь: сначала в США, а затем – во всем мире (рис 2).

Рис. 2. Вверх и вниз
В 2000–2006 годах цены жилья в развитых экономиках растут, а с 2007 – падают
ИСТОЧНИК: ОЭСР


Циклические колебания цены жилья от бума до спада многие считают одной из главных причин мирового финансового кризиса – самого страшного потрясения для мировой экономики со времен Великой депрессии. Знание причин, порождающих перепады цен на рынке жилья, и способов их предотвратить, поможет стабилизировать и экономики отдельных стран, и глобальную экономику.

Что мы знаем о частоте и амплитуде циклических колебаний на рынке жилья в разных странах? Что их вызывает? Можно ли прогнозировать изменение цен на жилье?

СТАТИСТИКА ЖИЛИЩНЫХ ЦИКЛОВ

Чем дольше ведется статистика, тем более достоверными будут выводы о поворотных моментах и циклах в череде экономических показателей. В этом смысле район Херенграхт в Амстердаме – скорее исключение, чем правило: здесь записи о купле-продаже недвижимости велись с 1600-х годов. Данные о ценах жилья во множестве стран ОЭСР доступны с 1970 года, и этого вполне достаточно, чтобы достоверно выделить циклы в колебаниях стоимости жилья.

В среднем, с 1970 г. по середину 1990-х гг. периоды подъема на рынке недвижимости в 18 странах ОЭСР продолжались в течение 5 лет. За время роста реальные цены на жилье (с поправкой на инфляцию) прибавляли приблизительно по 40% (см. таблицу). Последующий спад обычно занимал 4½ года, цены за это время успевали потерять примерно половину завоеваний периода роста (подробнее см. в докладе автора статьи).

На нынешний цикл, стартовавший в большинстве стран ОЭСР в середине 1990-х – начале 2000-х гг., имеет смысл смотреть через призму истории. На фоне последних 40 лет нынешний подъем длился вдвое дольше обычного (41 квартал против 21) и был гораздо более сильным: цены выросли почти втрое. Происходящий сейчас спад по длительности уже приблизился к прошлым спадам, а падение цен почти достигло глубины прошлых падений. Но поскольку рост цен в этот раз был гораздо более сильным, таким же может оказаться и падение.

Циклы на рынке жилья
Последний подъем на рынках жилья 18 развитых экономик* стартовал в начале 1990-х и продолжался десятилетие. Он превзошел подъемы в ходе предыдущих циклов. Спад продолжается уже три года.
Подъем Спад
Цикл Продолжительность Изменение цен** Продолжительность Изменение цен***
1970 – середина
1990-х
21 квартал 40% 18 кварталов -22%
Середина 1990-х – настоящее время 41 квартала 114% 13 кварталов -15%
* 18 развитых стран: Австралия, Канада, Дания, Финляндия, Франция, Германия, Ирландия, Италия, Япония, Корея, Нидерланды, Новая Зеландия, Норвегия, Испания, Швеция, Швейцария, Великобритания и США
** В реальном исчислении, от низшей точки спада до пика
*** В реальном исчислении, от пика до низшей точки спада

ИСТОЧНИК: АЙГАН И ЛУНГАНИ 


ДВИГАТЕЛИ РОСТА И ПРИЧИНЫ СПАДА

Почему цены жилья изменяются в соответствие с циклической моделью, показанной в таблице? Здесь надо учитывать как долгосрочные, так и краткосрочные факторы.

Долгосрочные факторы. Согласно экономической теории, в долгосрочном плане цена жилья, арендная плата и доходы должны колебаться друг вместе с другом. Почему? Рассмотрим сначала цены на недвижимость и арендную плату. Покупка дома и его аренда – альтернативные способы удовлетворить потребность в жилье. Поэтому цена жилья и арендная плата будут колебаться параллельно друг другу. Если бы синхронность их колебаний нарушилась, то люди отдавали бы предпочтение то покупке, то аренде, порождая соответствующие движения цен до тех пор, пока они не вернулись бы в равновесие. Аналогичным образом, в долгосрочном плане цена жилья не может сильно отклоняться от возможности людей его покупать, то есть от доходов населения.

Возьмем, к примеру, США и Великобританию (см. рис.3). За 1970 – начало 2000-х гг. отношение цены жилья к арендной плате в США четырежды возвращалось к долгосрочному среднему показателю. В 1970-е цена жилья росла намного быстрее арендной платы. Но в 1980–2000-е гг. отношение стоимости жилья к арендной плате было не сильно ниже среднего. В 2000–2006 гг. эта пропорция намного превосходила историческую норму, однако затем стала к ней возвращаться. Так что и этот показатель подсказывает, что фаза коррекции на рынке жилья еще не завершилась.

Рис. 3. Тройственный союз
И в США, и в Великобритании, как и в других странах, цена жилья и аренды колеблется вместе с доходами
ИСТОЧНИК: ОЭСР


Аналогичная взаимозависимость прослеживается и в Великобритании, но только между ценой жилья и доходами граждан. В 1970–2000 гг. отношение, в целом, удерживалось близ долгосрочного среднего показателя, хотя, пару раз сильно от него отклонялось. С 2006 г. это соотношение снижается, приближаясь к исторической норме, но пока все равно намного их превышает.

Краткосрочные факторы. Если долгосрочные доминанты помогают стабилизировать цены на жилье, то краткосрочные факторы заставляют их колебаться. Зачастую довольно сильно и долго. Рост спроса ведет к удорожанию жилья, и порой скачки цен невозможно объяснить одними только экономическими показателями. Хороший пример этому – Ирландия. В 1992–2006 годах доходы ирландцев ежегодно увеличивались более чем на 10% – вдвое быстрее, чем в предыдущие 20 лет. Ускорился после 1992 и рост численности населения. Но жилье дорожало еще быстрее, чем можно было ожидать даже исходя из этих показателей. Цена недвижимости в 1992–2006 гг. росла почти на 20% в год, в 10 раз быстрее, чем в предыдущие 20 лет.

Одна из причин столь быстрого роста цен на недвижимость  в том, что предложение на этом рынке не может меняться так быстро, как спрос. Другая причина связана с взаимодействием жилищного и финансового рынков. Поскольку жилье служит обеспечением кредита, его подорожание усиливает эффект: при растущей стоимости залога банки охотнее раздают кредиты домохозяйствам, что подпитывает бум на жилищном рынке. Подобный эффект обратной связи может возникнуть независимо от того, что именно явилось главной причиной роста жилищных цен: повышенный спрос, правительственная политика (например, снижение процентных ставок) или институциональные изменения, делающие более доступной ипотеку.

Более того, базовые факторы не объясняют всех изменений на рынке жилья и во все времена. Как отмечают профессор Йельского университета Роберт Шиллер и другие экономисты: цена жилья зависит еще и от психологических, и социологических факторов. Они могут даже усилить реакцию рынка на базовые факторы.

БАЗОВЫЕ ФАКТОРЫ ИЛИ ПУЗЫРИ?
Роберт Шиллер хорошо известен тем, что предсказал обвал котировок на Уолл-стрит в 2000–2001 годах. В 2003 он предупредил, что на рынке жилья США надувается пузырь: цены выросли намного выше уровня, гарантированного базовыми факторами (рост доходов, демография, процентные ставки, затраты на строительство). Шиллер показал, что отношение цены жилья к арендной плате и доходам населения достигло столетнего максимума.  

Шиллер полагает, что такие пузыри образуются вследствие завышенных ценовых ожиданий. Они формируются успешными инвестиционными историями, коллективными заблуждениями и ведут к неоправданному оптимизму. Безнравственное и антисоциальное поведение отдельных игроков на рынке ведет к дальнейшему разрастанию пузыря. Инвесторы на рынке недвижимости США прониклись уверенностью, что в этот раз все будет иначе, и цены никогда не упадут, отмечает Шиллер. Последствия этих ложных предпосылок были усугублены предоставлением ипотечных кредитов людям, заведомо неспособным их вернуть, и упаковкой этих кредитов в производные инструменты.

В отличие от Шиллера, профессор университета Йешива Джеймс Кан и экономист Федерального резервного банка Нью-Йорка Роберт Рич пришли к выводу, что рост цен на жилье в США был вызван как раз базовыми экономическими факторами – в первую очередь, ожиданиями высоких доходов. По их мнению, подорожание жилья с середины 1990-х по 2007 гг. основывалось на уверенности, что рост производительности труда будет способствовать неуклонному увеличению доходов. В 2007 процесс развернулся вспять, когда стало понятно, что рост производительности труда замедлился. В результате, подъем на рынке недвижимости захлебнулся, ослабла жизнеспособность ипотечных кредитов, базировавшаяся на непрестанном повышении цены жилья. Хотя рост производительности труда в США начал замедляться еще в 2004, инвесторы осознали это только в 2007, считает Кан.

Кан также подчеркивает, что из-за низкой эластичности предложения на рынке жилья цены на нем могут расти быстрее доходов населения в периоды, когда экономика растет быстрее обычного. А при замедлении роста экономики – наоборот, резко падать. В результате, цены на недвижимость реагируют на изменение базовых экономических факторов с таким размахом, что напрашивается аналогия с надувающимся и лопающимся пузырем.

ЕСТЬ ЛИ КУДА ПАДАТЬ?

Несмотря на отдельные признаки стабилизации, коррекция на мировом рынке недвижимости продолжалась весь 2009 год. С IV квартала 2007 по III квартал 2009 цены на жилье в странах ОЭСР снизились, в среднем, на 5% в реальном выражении.

Насколько еще могут упасть цены? Здесь надо учитывать несколько факторов.

Во-первых, цены недвижимости в большинстве стран до сих пор сильно превышают уровень, с которого они стали расти в начале 2000-х. Во-вторых, отношение стоимости недвижимости к аренде и доходам по-прежнему превышает уровень, который, как было показано выше, служит якорем для цены жилья в долгосрочной перспективе. Рисунок 4 показывает, на сколько еще должна упасть цена жилья в отношении к ренте и доходам в каждой стране ОЭСР, чтобы достичь исторической нормы. В-третьих, как показывают эконометрические модели, рост цен на дома в 2000–2006 гг. превысил величину, которая может быть объяснена как долгосрочными, так и краткосрочными факторами. Все это ведет к неприятному выводу: во многих странах ценам на жилье еще есть куда падать.    

Рис. 4. На сколько могут упасть цены?
Несмотря на значительное снижение, в большинстве развитых стран отношение цены жилья к арендной плате и доходам превышает историческую норму
* Долгосрочный средний показатель за 1970–2000. Текущие показатели даны до конца 2009 года
ИСТОЧНИК: ОЭСР


Автор – советник исследовательского департамента МВФ

Перевела Анна Разинцева

Оригинал статьи 

Читайте также

Роберт Шиллер: Субсидирование ипотеки не имеет финансовой целесообразности 
Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети: ВКонтакте или Facebook.
 0 6 649 экспорт в блог
ТЕГИ:  Австралия Банки Великобритания Инвестиции Ирландия Исландия Испания МВФ Макроэкономика Недвижимость Нидерланды ОЭСР США Шиллер Роберт