Бум на рынке недвижимости будет недолгим

о положительной динамике числа сделок на московском рынке недвижимости

Если апеллировать к данным Росреестра о количестве сделок купли-продажи, в декабре 2009 года было зарегистрировано 8498 сделок, что на 70% больше, чем в ноябре 2009 года (4941 сделка). Для сравнения, в декабре 2008 года было зарегистрировано 6342 сделки. Такой существенный рост сделок, который был зафиксирован в декабре 2009 года, может быть связан с несколькими факторами. Во-первых, стал реализовываться отложенный спрос, который формировался с ноября 2008 года, когда потенциальные покупатели откладывали приобретение квартиры в ожидании снижения цен. В последние месяцы 2009 года отмечалось «вымывание» с рынка дешевых объектов, что является определенным показателем оживления рынка. На протяжении последних четырех-пяти месяцев 2009 года существенного снижения цен на рынке не отмечалось. Поэтому желание многих решить жилищный вопрос, когда цены находятся на дне, стало определяющим для принятия решения о покупке жилья. В увеличении сделок в декабре присутствует и сезонная составляющая – традиционно люди, решающие жилищный вопрос, стараются приобрести квартиру до нового года.

В январе, несмотря на продолжительные праздники, оживление на рынке продолжилось. Мы также отмечаем положительную динамику обращений клиентов, желающих приобрести квартиру с привлечением ипотечного кредита, что, по нашим ожиданиям, в первом квартале покажет существенное увеличение количества квартир, купленных с помощью ипотеки. Если все будет уравновешенно в макроэкономической обстановке, интерес к недвижимости, количество покупателей и заключаемых сделок будет возрастать. Возможно, что с февраля, после окончания новогодних праздников, мы можем увидеть начало небольшого роста, в пределах инфляции.

Оценить объем инвестиционных квартир достаточно сложно, поскольку цель, с которой покупатель приобретает квартиру, не поддается статистическим подсчетам. Когда во второй половине 2008 года стало очевидно, что рост цен на рынке остановился, частные инвесторы перестали вкладывать средства в недвижимость, из-за опасения резкого снижения цен. С точки зрения вложения капитала в то время работали более доходные инструменты. В течение прошлого года частные инвесторы ждали дальнейшего снижения цен. Но уже в октябре 2009 года торги по цене квартир практически «сошли на нет», и сейчас по объектам, цена которых соответствует рынку, встречаются случаи повышения цены в процессе поиска покупателей. Частные инвесторы начинают вновь рассматривать недвижимость как эффективное вложение своих средств. Их возвращение на рынок недвижимости, действительно, происходит тогда, когда намечается тенденция к росту рынка.

о покупательской активности на московском рынке недвижимости:

По моим ощущениям, в целом по рынку новостроек существенного подорожания не было. При этом не могу исключить, что у отдельно взятой компании-застройщика подобный подъем цен мог иметь место в случае, если ее объекты относились к нижней ценовой группе, имели отличное соотношение цены и качества жизни, а также находились в высокой степени готовности. Спрос на подобные квартиры в конце ушедшего года действительно ощутимо возрос, а их предложение явно продемонстрировало тенденцию к снижению. Думаю, что ситуация с предложением подобных объектов в близком будущем будет еще хуже: сейчас завершается продажа квартир в домах, строительство которых было начато в последние предкризисные месяцы. А с началом кризиса запуск новых проектов в основном был остановлен. Касаясь вопроса роста числа сделок на рынке жилья, могу подтвердить, что этот факт, действительно, имеет место. По оценкам специалистов нашей компании, число декабрьских сделок в сравнении с ноябрем увеличилось примерно на 30%. По моим субъективным оценкам, количество сделок, проведенных в последнем месяце 2009 года, превысило сопоставимый показатель «мертвого» декабря 2008 года примерно на 40%.

По моему мнению, причина роста спроса кроется в том, что в стане покупателей за период ярко выраженной стадии кризиса, имевшей место с осени 2008-го по лето 2009 года, накопилась усталость от ожидания ценового дна. Это привело к формированию в покупательской среде целого «отряда» тех, кто больше не мог откладывать решение жилищного вопроса. И именно представители этого отряда обусловили возрастание реального спроса на жилье, наступившее в самом конце сентября – начале октября. А в связи с тем, что основной пелетон покупателей этот подъем спроса «проспал», представители осеннего «передового отряда» стали теми счастливчиками, кому удалось удовлетворить свой спрос довольно быстро и по минимальным ценам.

Какого-либо дополнительного существенного роста активности покупателей, в сравнении с нынешней, в период первого квартала нынешнего года я не ожидаю. Более вероятно, что очередной рывок придется на осень и будет сочетаться со стартом общерыночного подъема цен. Пока же цены, если и растут, то весьма избирательно: в основном подъем ценников в настоящее время демонстрируют сравнительно недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, дефицит которых постепенно начинает проявляться в структуре рыночного предложения.

К осени число инвесторов, возвратившихся на рынок, возросло, так как со всей очевидностью стало понятно, что «ценовое дно» достигнуто и новых ощутимых снижений ценников не ожидается. Однако, по моим ощущениям, число покупателей-инвесторов, вновь вышедших на рынок, пока далеко от максимума, так как пока цены пребывают в стабильном состоянии. А это, соответственно, мешает инвесторам внятно понять, на какой период будут заморожены их деньги для достижения запланированной финансовой эффективности. Впрочем, какой-либо достоверной статистики инвестиционных сделок не существует. По моим ощущениям, в последнем квартале 2008 года инвестиционных сделок не было в принципе. В IV же квартале 2009 года они осуществлялись, однако не занимали в общей структуре сделок сколько-нибудь заметной доли. Таким образом, можно с уверенностью сказать, что текущая активность покупателей-инвесторов обеспечивается преимущественно за счет их «передового» отряда, склонного к принятию более высоких инвестиционных рисков, чем основная масса представителей группы, заинтересованной в инвестиционных покупках.

о ситуации на московском рынке жилья:

В целом по рынку резкого повышения цен и количества сделок не было, хотя объем сделок продолжает возрастать. Застройщики начали снижать цены в декабре 2008 года, после чего пошло направленное движение на повышение цен в новостройках и снижение на вторичном рынке, и к осени 2009 года наступил относительный баланс. Продажи в новостройках в 2009 году не стояли: адекватно оцененные недорогие новостройки высокой степени готовности всегда пользовались спросом у покупателей. Динамика роста сделок у каждого застройщика своя, и от сегмента она не зависит. Так компания «Дон-Строй» одной из первых радикально снизила цены в конце 2008 – начале 2009 года, и число продаж во всех сегментах было выше, чем в декабре 2009 года. Причиной роста явился, помимо прочего, отложенный спрос, который подогревался не в последнюю очередь СМИ, заверявшими о достижении ценового «дна» прошедшей осенью. Это дало толчок завершению строительства некоторых объектов, а покупатели начали реализовывать свои планы. Новостройки в 2009 году продавались хорошо, с сентября оживились продажи и на вторичном рынке. Возможно, цены и дальше будут плавно повышаться, но причин для резкого скачка цен и резкого повышения числа сделок нет. Подорожали новостройки эконом-класса. В качестве показательного примера можно привести проекты «Ведис-Групп», где по мере реализации объектов цены возросли на 40 – 60%. Вторичное жилье не подорожало.

Элитная недвижимость подешевела как на первичном, так и на вторичном рынках примерно на 20% в ценах предложения. В бизнес-сегменте картина разная. Так квартиры в ЖК «Аэробус» от Capital Group остались в прежнем ценовом диапазоне. А в доме на Беговой от «Дон-Строя» в декабре цены составляли 90 – 95 000 руб. за кв. м., а сегодня на самые высоколиквидные площади они значительно выросли. Частные инвесторы с рынка никуда не уходили, но ранее речь шла о краткосрочных инвестициях и единичных объектах, а сейчас они готовы рассматривать долгосрочные проекты и увеличивать объемы инвестиций. Также мы ожидаем повышения деловой активности со стороны ПИФов

О причинах начавшегося роста цен на московском рынке недвижимости

Рост цен на наиболее ликвидные новостройки эконом-класса в некоторых региональных отделениях был зафиксирован нашими коллегами еще в сентябре 2009 года – в среднем на 10 – 15%. Очевидно, что некоторые девелоперы не стали дожидаться января и, проанализировав рост продаж, повысили цены на самые покупаемые объекты. Учитывая то, что при сдаче возводимого дома государственной приемочной комиссии (которое, зачастую, и планируется на конец года), застройщики, как правило, увеличивают стоимость квартир на 10%. Дополнительное удорожание на 5 – 10% для объектов, пользующихся высоким спросом со стороны покупателей, выглядит вполне логично. Что касается темпов продаж, по данным агентства «Миан», в последнем квартале завершившегося 2009 г. количество сделок с новостройками по сравнению с отпускным периодом и началом прошлого года увеличилось в 1,4 – 1,5 раз. Однако по сравнению с докризисным периодом число покупаемых новостроек все еще в 3 раза ниже. Январь продемонстрировал традиционное снижение темпов продаж. При этом в разрезе отдельных домов-новостроек, существенный рост количества сделок, обусловленный повышением стадии готовности объекта, либо запуском компанией-застройщиком каких-либо бонусных программ, вполне имеет место быть. Однако говорить о подобных случаях как об общей рыночной тенденции пока еще не приходится.

В Москве, ежемесячно увеличиваясь на 5 – 10%, к октябрю спрос на жилую недвижимость на треть превысил показатели начала года, и количество сделок возросло в 1,8 – 2 раза, почти на четверть превысив значения осени 2008 года. Однако по сравнению с докризисными показателями число совершаемых покупок все еще гораздо ниже. О невысокой активности покупателей свидетельствует и средний срок экспозиции квартир, который в настоящее время составляет 5 – 6 и 3 – 3,5 месяца на первичном и вторичном рынках соответственно, что в 1,5 – 2 раза выше аналогичных показателей прошлых лет. В основном квартиры покупали для проживания, либо, в редких случаях, для сохранения финансовых средств. Структура сделок заметно сместилась в сторону вторичного сегмента и в Москве составила 80:20% против 60:40% в прошлом году. Наиболее востребованными были квартиры категории эконом приемлемого уровня качества, предлагаемые по адекватным ценам: около 85% сделок против 55 – 60% в докризисный период.

Кроме того, если раньше выгодно было приобретать квартиру на начальных этапах строительства, то сейчас до 85% сделок совершается с новостройками на последних стадиях готовности, либо сданными ГК. Более 60% покупателей-москвичей, отдают свое предпочтение Подмосковью, где пока еще сохраняется достаточный выбор современных комфортабельных квартир, а средний бюджет покупки в 3 – 3,5 раза ниже. Январь и начало любого года в целом по части определения тенденций очень непоказательный период, ведь почти половина этого времени приходится на новогодние праздники и каникулы. Пока же, судя по поступающим обращениям, можно сказать, что уровень спроса в январе 2010 года примерно соответствует показателям декабря прошлого года. Рост по сравнению с январем 2009 – более 10%.

Что касается структуры обращений, то здесь продолжается тенденция смещение спроса в сегмент вторичного жилья. Изменение соотношения спроса на новостройки и квартиры вторичного сегмента по годам выглядит следующим образом: начало 2008 года – 60:40%; начало 2009 года – 50:50%; начало 2010 года – 23:77%.

Что касается прогнозов на февраль – март, то традиционно увеличение спроса в феврале по сравнению с январем составляет от 5% до 20 – 30%, где крайние значения соответствуют стабильному и посткризисному (или рынку после стагнации) состояниям рынка недвижимости. В марте – плюс еще 5 – 15%. Поскольку этот год можно расценивать как посткризисный, ожидаемый прирост спроса в феврале, скорее всего, составит не менее 20 – 30%, в марте – 10 – 15%.

С начала 2000-х годов, по мере восстановления российской экономики после дефолта 1998 года и вплоть до наступления кризисных процессов 2008 года недвижимость Московского региона представляла собой наиболее эффективный экономический инструмент сохранения и приумножения денежных средств. В период с 2004 по 2006 годы накопление квартир шло довольно быстрыми темпами. Однако, окончательное осознание того, что на рынке присутствует группа так называемых «инвестиционных» покупателей наступило лишь в 2006 году. Тогда же аналитики озвучили и ее приблизительный размер – от 30% до 40% от общего числа сделок, а в периоды наивысшего покупательского ажиотажа – и все 60%. В начале 2007 года массовое инвестирование в московское жилье продолжилось, однако, уже начиная с осени, на фоне замедления темпов динамики цен на жилье (+10 – +15% против +80 – +100% в 2006 г.) инвестиционный спрос на московскую недвижимость заметно сократился – не более 5 – 7% от общего числа сделок. В 2008 году активность инвестиционных покупателей по сравнению с 2007 годом не изменилась, и их доля в общем объеме сделок оценивалась также на уровне 5 – 7% (при этом в начале года, когда цены начали демонстрировать повышенную динамику, их доля доходила до 20 – 30%). В настоящее время рынок столичной недвижимости входит в стадию стабилизации, возобновились инвестиционные покупки. Однако, по нашим оценкам, доля тех, кто на пороге ценового «дна» приобрел квартиру в инвестиционных целях в 2009 году, составляет не более 2 – 4% в общем числе сделок с жилой недвижимостью.

о ценах на московское жильё:

По данным «Аналитического консалтингового центра «Миэль», к концу прошлого года на рынке новостроек столицы зафиксирована положительная динамика цен. По итогам декабря 2009 года средневзвешенная цена предложения с учетом элитных объектов составила 186 300 руб./кв. м, что на +1,0% выше показателя предыдущего периода. Цены в американской валюте, снизившись на –2,7%, достигли уровня 6210 $/кв. м. Уровень цен без учета элитных объектов в декабре составил 154,5 тыс. руб./кв. м (–0,4% к ноябрю 2009 года). Доля элитных объектов в общей выборке составила 11,4% от числа домов. Вторичный рынок жилья Москвы в декабре 2009 года вошел в стадию окончательной стабилизации. Впервые с начала года наметилась положительная ценовая динамика в рублевом эквиваленте. За декабрь 2009 года долларовые цены изменились на +0,4% до 5150 $/кв. м, рублевые – на +0,3% и остановились на уровне 153,0 тыс. руб./кв. м.

На первичном рынке, в целом, изменение средневзвешенной цены предложения за прошедший год составило -2,0% в рублях и -8,7% в долларах. В 2009 году снижение средневзвешенных цен предложения в меньшей степени коснулось объектов среднего класса (-4,4%), при этом новостройки бизнес- и эконом-класса подешевели на –10,4% и –11,2% соответственно. За прошедший года средний уровень цен на вторичном рынке Москвы потерял 18% в рублях и 23% в долларах. Сильнее всего подешевело ранее переоцененное жилье – однокомнатные квартиры и жилье эконом-класса. Нельзя не отметить, что если начало года характеризовалось существенной коррекцией, то постепенно темпы снижения «сошли на нет», и к концу года рынок стабилизировался окончательно.

о росте продаж загородного жилья:

Динамика роста числа сделок купли-продажи в январе 2010 года по сравнению с декабрем 2009 года составила 20 – 25 %. Что касается количества сделок, то, исходя из наших данных по 40% от всего рынка загородной недвижимости, в 387 поселках сегодня идут активные продажи. В течение 2010 года, скорее всего, их число возрастет, так как многие проекты были в 2009 году частично заморожены, и в 2010 они, скорее всего, оживут. В декабре в указанных 387 поселках было зафиксировано 327 продаж. По сравнению с декабрем 2008 года всего на 20% меньше. Что касается нашей компании, то по сравнению с декабрем 2008 года в декабре 2009 года количество сделок возросло на четверть. В целом динамика темпа роста по сравнению с прошлым годом очевидна.

Если мы посмотрим по сегментам, то пострадали в основном эконом и бизнес, а вот бизнес+ и категория люкс оказались в более выигрышном положении. Поскольку целевой сегмент потребителей бизнес+ представляют топ-менеджеры и владельцы среднего бизнеса, которые, несмотря ни на что, в конце 2009 года получили бонусы. А элита всегда остается элитой. Это чиновники и крупные компании, которые никогда без средств к существованию и на покупку дома не останутся.

Причины этого роста банальные: рынок еще не насытился продуктом. Желание улучшить свои жилищные условия и переехать за город, либо просто приобрести загородный дом никуда не пропадало. Тем более по-прежнему у многих есть и желание, и возможность. Однако в 2008 и 2009 годах многие заморозили свои желания, опасаясь неопределенности и прогнозов некоторых чиновников. Кто-то начал спасать свой бизнес, а кто-то просто отложил «в матрас».

По макро- и микропоказателям в экономике наблюдается улучшение. И наши государственные чиновники начали снова нам обещать светлое будущее. На этом фоне некоторые крупные компании заявили о прибыльности в 2009 году (такие как Сбербанк, ВТБ, ОАО РЖД) тем самым вылив ушат воды на мельницу оптимистов. Да и показатели говорят нам о том, что ситуация улучшается. Рост спроса неминуем. Проблема заключается в том, что рост будет, скорее всего, не резким, о чем так мечтают девелоперы. А все потому, что покупатель ужесточил критерии отбора, требования к продукту. Это, в основном, готовое жилье в готовом поселке, либо уже в жилом поселке, который достраивается. Никто уже не хочет вкладываться в обещания, в долгострой. Никто никому уже не верит. А проектов, отвечающих данным требованиям среди выше названных не более 40%.

Получается, что спрос конкретно по готовому жилью выше, чем предложение. Показатели января по рынку вдвое превышают показатели прошлого года, потому что в начале 2009 года резко снизились продажи. А в этом году уже в первой половине января продаж больше, чем за весь январь прошлого года. Прогнозируется, что февраль и март будут такими же позитивными для рынка «загородки».

Подорожание произошло практически во всех сегментах. Но именно в поселках, где застройщик может предложить уже готовые объекты с подключенной коммуникацией, с готовой инфраструктурой и которые готовы для проживания, цены на домовладения поднялись по-разному: от 10 и до 50%. Конкретизировать не буду, чтобы не делать рекламу и никого не обидеть. Многие ошибочно полагают, что цены по рынку упали и надо ждать резкого их скачка. Этого не произойдет, но отмечу одно: в течение 2009 года во многих поселках, где можно было приобрести готовое для проживания жилье, цены выросли от 10 до 50%. Со вторичкой иная ситуация – там цены действительно упали. Так, например, в одном и том же поселке, где продавалась первичка и вторичка, вторичка была на 20% ниже, чем у застройщика. То есть для покупателей было выгоднее покупать вторичку, когда дом уже обустроен.

Да, действительно, до кризиса процент инвестиционных сделок составлял практически одну треть, но, что касается ситуации 2009 года и нынешнего роста, – все это абсолютно не связано с инвесторами, так как большинство инвесторов, даже частных, очень сильно заняты поддержанием своего личного бизнеса, поднятием его на ноги после кризиса. Сейчас это продажи, которые делают люди, у которых действительно был спрос, и они его отложили. Если посмотреть в процентном соотношении, то всего 5 – 7% – это инвестиционные сделки, а все остальные – это люди, которые покупают жилье в первый раз.