– Для вас этот кризис стал проверкой на прочность? Были ли ошибки, которые сейчас уже очевидны?
– Если и были ошибки, то они станут понятны позже. Скорее можно говорить о том, каких ошибок нам удалось избежать. Мы всегда старались быть открытой компанией с жесткой финансовой дисциплиной – вот главное достижение.
– В чем эта дисциплина выражалась?
– Во-первых, кредитная политика. У нас долгосрочный кредитный портфель, который составляет $51 млн. Основные выплаты придутся на 2010-2011 годы. Наш принцип все последние годы был неизменен: мы не берем короткие кредиты, пользуясь общим ростом рынка. Мы берем только кредиты с реальными сроками, кредиты, которые мы действительно можем «осилить» и по времени, и по объему, независимо от экономической конъюнктуры. Лучше кредит подороже, но с хорошим сроком – таков был принцип.
– Но обратной стороной высокой закредитованности строительных компаний был активный рост в докризисные годы. Вы брали меньше кредитов и медленнее развивались?
– Это еще одна дисциплинарная составляющая – достаточно консервативная политика в части покупки земли. Мы никогда не делали покупок ради покупок, а всегда просчитывали любую сделку: если мы видели, что земля переоценена, то, даже имея свободные ресурсы, от покупки отказывались. Это, конечно, не вписывалось в распространенную практику поведения на растущем рынке, когда скупалось все, что лежит под ногами. Любые земельные участки, в которых был предположительно «зашит» будущий рост, раскупались как горячие пирожки по любой цене. Как оказалось в результате, не «зашит». Цены не только растут, но и падают.
Оправдывать завышенные цены потенциальным ростом, как показала практика, путь губительный. И на этом многие погорели. Например, в конце лета проводились торги по крупным земельным участкам в одном из районов Петербурга. Средняя цена в результате торгов составила 700–800 долларов за квадратный метр. Мы даже могли позволить себе покупки на этом ценовом уровне, но волевым решением отказались. В результате в 2008 г. мы купили всего один участок под застройку. Сейчас уже понятно, что не ошиблись.
– То есть вы предвидели падение? Это было уже тогда для вас очевидным?
– Что-то мы видели сами. Что-то подсказали миноритарные партнеры из Morgan Stanley, которые внимательно следили за ситуацией на мировом рынке недвижимости и понимали, что по цепочке кризисные явления доберутся и до нас. Консервативность поддерживало наше желание иметь стабильный бизнес. Мы бы, конечно, не рухнули при более агрессивной рыночной политике. Но главный результат в том, что есть запас прочности, есть накопленный финансовый ресурс. Мы понимали: если объем продаж снизится, мы сможем дофинансировать текущее строительство.
От выхода в регионы отказались
– Вы были консервативны на докризисном рынке. В условиях кризиса тактика и стратегия корректируются?
– Формируя бюджет на этот год, мы исходили из 50% от прежних планов объема продаж. Мы планировали в конце 2008 г. и в 2009 г. запустить семь новых проектов. Но пока запустили только два. Будущее остальных будем решать в зависимости от динамики спроса. Есть и ряд других шагов. Мы, например, сконцентрировались исключительно на петербургском рынке и отказались от выхода в регионы и Москву. На уровне управления топ-менеджмент теперь делает упор на операционную деятельность, мы ускорили бизнес-процессы, быстрее принимаем решения. Кроме того, сейчас активно выбираем третьего финансового партнера (у RBI совместное предприятие с Deutsche Bank, а Morgan Stanley принадлежит 24,99% акций холдинга – Slon.ru)
– Планируете покупки?
– Да, за счет финансового вклада третьего партнера (нам нужно до 100 млн. долларов) мы планируем покупать долю в компаниях-застройщиках, располагающих участками под строительство жилья, но в нынешних условиях не имеющих ресурсов для самостоятельного строительства. Сейчас, по нашим оценкам, в городе продаются квартиры 61 девелопера в 230 объектах, это около 1,63 млн. кв.м. По наблюдениям RBI, на 106 объектах последние 2 месяца работы идут, а на 124 – нет, так что почти 1 млн. кв. м. попадает в зону риска по срокам ввода. К нам обращаются застройщики с предложениями о продаже своих недостроенных проектов или просто участков. Это средние и малые компании. К власти им идти незачем, так как у власти еще нет готового варианта, который им можно предложить. А к крупным компаниям они приходят.
– То есть это – альтернатива покупке готовых участков?
– В том числе. Цены большинства земельных участков все еще не адекватны реальной рыночной ситуации. По нашим оценкам, реальная цена – это 100 долларов на кв. м улучшений. Это значит, что если на участке можно построить дом на 20 000 кв. м, то участок должен стоить 2 млн долларов.
Спрос будет больше
– С ценами на участки понятно. А как обстоят дела на петербургском рынке с остальными ключевым индикаторами: динамикой цен на жилье, динамикой спроса и предложения? И каковы ваши прогнозы?
– В мае петербургский рынок жилья ощутит дефицит ликвидных площадей. Проще говоря, предложение квартир в домах, где работы завершены или хотя бы возведена коробка, уже почти исчерпан. А уже во втором полугодии цены на недвижимость начнут расти. Смотрите: в 2007-2008 годах средний объем годового спроса на строящееся жилье составлял 1,7 млн. кв. м, и для поддержания сбалансированного рынка строилось около 3,4 млн. кв. м. Сейчас объемы строительства составляют лишь 637 000 кв. м, то есть спрос должен упасть до 350 000 кв. м в год. А это в шесть раз меньше прошлогодних показателей.
Естественно, что спрос будет больше. В нашей компании «Северный город» цены за февраль выросли на 2,5%. Мы уже в первом квартале 2009 года почувствовали серьезный подъем спроса. При этом большая часть покупок совершается со 100-процентной оплатой. И вопреки прогнозам и угрозам экономистов, в компании по-прежнему довольно высока доля ипотечных сделок – 30%. Раньше этот сегмент покупателей составлял 50-60%. И это при том, что у нас всего три кредитующих банка.
Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети:
ВКонтакте или
Facebook.
RSS
0
экспорт в блог
Следите за обновлениями Slon.ru в вашей социальной сети:
