«Митволинг» и цена жилья

Не далее как вчера глава Федерального агентства ценообразования в строительстве Евгений Ермолаев заявил, что к концу года московская недвижимость, вероятно, упадет в цене до 60 000 рублей за 1 кв. м. Однако оснований для столь резкого падения нет. Ни в коем случае нельзя оценивать цены на «первичку» исходя из стоимости строительства. Кроме нее есть еще земля и коммуникации, безумно дорогие даже официально, плюс неформальные отчисления за согласования. По данным Росстата, стоимость (не себестоимость!) строительства составляет половину в цене жилья по стране в целом.

Москва – совершенно особый случай. Если условно принять, что стоимость строительства тут такая же, как в среднем по стране, (а цена жилья в 2,5 раза выше), то указанные дополнительные составляющие составляют 4 к 1, то есть собственно строительство – всего 20%. Причем надо иметь в виду, что, по крайней мере, затраты, связанные с землей и согласованиями, уже произведены. В основном, еще до начала падения цен. Цены подключений к коммуникациям тоже снизить, скорее всего, нереально. Так что даже нынешнее падение средних цен по Москве с 6,1 (сентябрь 2008) до нынешних 3,9 (август 2009) тысяч долларов убийственно для большинства девелоперов. Кроме, может быть, тех, у кого совершенно особые отношения с властями, позволяющими сократить накладные издержки. По ценам ниже этого жилье в новостройках может продаваться лишь с одной целью – закрыть текущую дыру в ликвидности, в надежде, что потом ситуация как-нибудь да разрулится (примерно как мелкие банки привлекают депозиты под 20%, чтобы утонуть не сегодня, а хотя бы послезавтра – а кроме того, ну, а вдруг чудо?).

Если говорить о будущем, то, скорее всего, пока идет процесс достройки, – а, исходя из сроков строительства, он может тянуться еще где-то до весны будущего года, – он может давить на цену, которая может продолжить скольжение вниз. Пожалуй, на более ранние сроки перелома в движении цены надеяться не стоит. Насколько? Прогнозировать не умею, но если просто экстраполировать нынешние тренды, то «дно» в Москве может оказаться где-то в районе $3100 (для страны в среднем это может быть $1200 – 1300 за кв. м, или около 40 000 р., по нынешнему курсу). Ну, может, выше, но ниже – вряд ли: для предложения по более низким ценам у девелоперов просто может не хватить денег. Даже если они надумают «приплачивать» покупателям «из своих».

Выставленное на продажу банками заложенное жилье, по-моему, слабо может повлиять на эту ситуацию. Во-первых, объем его невелик, хоть к проблемным на сегодня, по нашей оценке, можно отнести до 20% жилищных кредитов. Все же сам по себе объем просрочки платежей по этим кредитам невелик, и банки, скорее, предпочтут как-то урегулировать проблему путем реструктуризации, чем обращать права требования на залог. Во-вторых, цены жилья в 2007– 2008 годах – в период, на который пришелся основной объем займов, – были много выше нынешних, и вряд ли банки заинтересованы в том, чтобы продавать залоги с большим дисконтом.

А вот что будет дальше – уже интересно. Исходя из того, что закладка новых домов упала, эксперты оценивают ввод жилья 2010 года на рекордно низком уровне 40 или 30 млн. кв. м (последнее даже ниже 1998 года). Что будет с ценой в этих условиях – зависит от того, с какой скоростью будет оживать экономика в целом и ипотека в частности (на сегодня она, можно сказать, почти мертва). При неблагоприятном исходе цена подержится, при общеэкономическом – пойдет вверх, а за ней – и закладка новых домов.

Что касается цифры Медведева – 30 000 руб. за жилье эконом-класса – то, напомню, речь идет о строительстве на участках, собранных в некоей околоправительственной синекуре («Фонде поддержки строительства»). Возможно, ей также будут предоставляться какие-то льготные условия при подключении к коммуникациям. На подобных условиях строить по таким ценам – и даже ниже – можно. Но надо помнить, что речь тут идет об очередной правительственной показухе, вроде пуска горячей воды в Пикалево, и с реальными рыночными ценами она вряд ли соотносится.

Так что заявление данного конкретного чиновника – просто очередной пример «хазинщины», когда малокомпетентные бредни преподносятся нашей затурканной и малообразованной публике в виде «сокровенного знания». Ну, или – поскольку речь идет о чиновнике – для обозначения данного явления скорее подходит ставшее уже общеупотребительным слово «митволинг».