ЦБ согласен на недвижимость

Недвижимые вклады | Убить трех зайцев | Лучшие залоги | За и против | Дополнительный риск

ЦБ планирует упростить банкам увеличение капитала за счет недвижимости, которая переходит к ним за долги. До сих пор в неденежной форме можно было вносить не более 20% оплаты уставного капитала, но регулятор предлагает снять это ограничение. У затеи больше плюсов, чем минусов: ведь увеличивать капиталы за счет прибыли банки уже не могут.

НЕДВИЖИМЫЕ ВКЛАДЫ

ЦБ предложил банковскому сообществу для обсуждения проект указания, который меняет порядок расчета вкладов в капитал кредитных организаций в неденежной форме. Slon.ru провел расчеты по новой формуле, предложенной ЦБ, и выяснил, что больше всего от нововведения выиграют банки, у которых доля недвижимости в капитале была минимальна, а разница между ценой размещения акций и их номиналом – существенна. Собственно, именно за счет этой разницы – ранее накопленного эмиссионного дохода – ЦБ предлагает расширить долю недвижимости в капитале.

Во втором квартале допэмиссию провели несколько крупных банков, в том числе «Альфа-Банк» и «Банк Москвы», которые могли серьезно выиграть, если бы новые правила уже действовали. Большую часть эмиссии они могли бы оплатить имущественными взносами. Для «Альфа-банка» доля недвижимости в объеме допэмиссии могла бы составить 83%, для «Банка Москвы» – 50%, а не 20%, как раньше.

УБИТЬ ТРЕХ ЗАЙЦЕВ

Если проект будет принят, ЦБ может убить нескольких зайцев сразу: в альтернативных способах увеличения капитала заинтересованы и «крупняк», и «малыши». Например, крупные банки смогут с большей пользой применить заложенную недвижимость, которая переходит им собственность. «Занести» недвижимость в капитал во многих случаях лучше, чем продавать ее сейчас по бросовым ценам.

Кроме того, увеличенный имущественный взнос может облегчить некоторым банкам доступ к субординированным кредитам ВЭБа. В законе, подписанном президентом неделю назад, говорится, что средства ВЭБа предоставляются при условии получения субординированных кредитов третьих лиц или их взносов в уставный капитал. Поучаствовать в программе господдержки можно, даже не имея наличности в полном объеме, если оплатить часть взноса недвижимым имуществом. Желающие получить средства ВЭБа таким образом уже есть, среди них банк «Уралсиб». В начале лета банк увеличил капитал за счет здания головного офиса стоимостью 4,7 млрд руб. Этот взнос, надеются в банке, будет учтен при рассмотрении заявки на получение субординированного кредита.

Есть еще одна проблема, которую можно решить, позволив банкам оплачивать дополнительные акции в большем объеме. С 1 января 2010 года минимальный размер уставного капитала должен составлять не менее 90 млн руб. Сейчас банков, не удовлетворяющих этому требованию, полторы сотни. И только у трети из них акционеры способны нарастить капитал. Остальные будут вынуждены либо прекратить существование, либо сдать лицензию и стать небанковскими кредитными организациями.

ЛУЧШИЕ ЗАЛОГИ

Оплачивать капитал в неденежной форме банки могут двумя видами имущества: зданиями и банкоматами. Однако для оплаты акций годится не всякое здание, а только то, в котором может располагаться кредитная организация, или, проще говоря, – офисная недвижимость. Именно ее банки и берут в залог охотнее всего. И становятся крупными собственниками офисных помещений. Компания «Сбербанк Капитал», которая аккумулирует переходящие в собственность Сбербанка залоги, получила площади в деловом центре «Город столиц» девелопера «Капитал Груп». На комплекс «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» претендует «Альфа-Банк». Другой крупный собственник на этой территории – ВТБ, которому в одной из башен комплекса уже принадлежит 60 тыс. кв м, и это – не предел. В июле ВТБ добился ареста недвижимости и девелоперских проектов, принадлежащих Шалве Чигиринскому. В числе девелоперских проектов Russian Land, права на которые намерен получить банк, – строящаяся башня «Россия» (400 тыс. кв. м) в «Москва-Сити», а также ряд других офисных центров, в том числе в регионах. Кроме того, весной ВТБ стал владельцем 20-процентного пакета акций девелопера «Система-Галс», а к концу этого года планирует оформить над ним контроль.

ЗА И ПРОТИВ

Собственно, и без залогов в виде недвижимости, которые банки получают в собственность, им есть что довнести. В российской отчетности недвижимость, которая находится на балансе банка, учитывается в составе основных средств. На нее приходится львиная доля сумм, отраженных в этой графе. По данным на 1 июня объем основных средств всех российских банков составлял 649 млрд руб., это 61,5% их уставного и 15,6% совокупного капитала. И в этих суммах еще не учитываются специализированные «дочки», которые российские банки нередко создают для управления недвижимостью и сбора арендных платежей. Сравнение консолидированных данных по МСФО 12 крупнейших банков показывает, что две трети из них имеют больше недвижимости на балансе, чем они могли внести в оплату выпущенных акций в рамках действующих ограничений.

ЦБ уже не в первый раз берется повысить капитализацию банковского сектора за счет увеличения доли недвижимости в собственных средствах банков. Все-таки, она – актив надежный и полезный для финансовой устойчивости. Зачастую при банкротстве кредитных организаций недвижимость оказывается чуть ли не единственным активом, попадающим в конкурсную массу. Но в докризисные времена ослабление норматива не было актуальным: при всей своей ценности недвижимость малоликвидна. В отличие от денег, она лежит на балансе «мертвым грузом» до следующей переоценки: у Сбербанка, например, этот период – три года. К тому же, банк должен учитывать ее с определенным дисконтом. Так что банки сами предпочитали наращивать капитал, в первую очередь, за счет денежных средств.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ РИСК

При увеличении собственных средств за счет недвижимости всегда существует опасность появления фиктивного капитала. Другой риск – вероятность отрицательного результата переоценки, если цены на недвижимость продолжат падать. Регулятор требует, чтобы для оценки имущества, вносимого в капитал, привлекался независимый оценщик.

По итогам прошлого года наиболее существенную переоценку провели три банка. У Сбербанка прирост основных средств составил 37,8%, или 85,9 млрд руб. (из них 81,8 млрд руб. – за счет переоценки имущества, учтенного в капитале). «Банк «Санкт-Петербург» нарастил этот объем на 44,7% (1,4 млрд руб.), «Челиндбанк» – на 88,2% (1,7 млрд руб.).

В случае со Сбербанком, здания, расположенные в Москве и в регионах с развитым рынком недвижимости, оценивались сравнительным методом – исходя из стоимости аналогов в тех же районах. В других регионах применялись понижающие коэффициенты. Очевидно, компания «Эрнст энд Янг – оценка», вынося свои суждения, не стала пренебрегать негативными трендами на рынке недвижимости. Ведь по закону, если государству принадлежит в банке более 2% голосующих акций, к оценке должен привлекаться государственный контрольный орган. У большинства банков такого аудитора нет, поэтому адекватность оценки недвижимости у частных и государственных банков может сильно отличаться.

Каковы бы ни были риски, ЦБ не хочет затягивать с принятием новой схемы увеличения капитала. Поправки к своему проекту регулятор будет принимать до 30 июля. Падающая капитализация банковской системы тревожит ЦБ, и если есть способы остановить падение, да еще не тратя государственных средств, способы эти будут использованы быстро.